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Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 – “Durchführung von Beschlüssen obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dem Verwalter


Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 gilt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen hat. Vor der Reform war hierfür der Verwalter zuständig. Werden demnach die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht umgesetzt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verklagen. Der Verwalter ist nur ein internes Organ. Wenn ein Verwalter die Beschlüsse nicht oder fehlerhaft umsetzt, muss ein Wohnungseigentümer deshalb die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft wird analog § 31 BGB ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters zugerechnet.

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof sich in diesem Zusammenhang zur Beschlussersetzung positioniert. So ist eine vom Wohnungseigentümer erhobene sogenannte Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG zulässig, wenn er sich in einer Eigentümerversammlung erfolglos um eine Beschlussfassung bemüht hat. Die Beschlussersetzungsklage ist begründet, wenn ein klagender Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Beschlussersetzungsklage dient damit der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruches des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung. Der Wohnungseigentümer muss jedoch darauf achten, dass der begehrte Beschluss nicht bereits Gegenstand einer früheren positiven bestandskräftigen Beschlussfassung war. Denn wenn die Eigentümerversammlung bereits über den Beschlussgegenstand einmal bestandskräftig beschlossen hat, ist eine gerichtliche Entscheidung nicht mehr notwendig, wie vom § 44 Abs. 1 S. 2 WEG gefordert.