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„Die Immobilie und der Tod“

Der Erbfall bringt insbesondere für die Immobilie zahlreiche Besonderheiten mit sich, auf die der Erblasser jedenfalls zum Teil durch eine Übertragung zu Lebzeiten im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Verfügung von Todes wegen Einfluss nehmen und so das Schicksal der Immobilie mitbestimmen kann.

1. Übertragung zu Lebzeiten.

Die Übertragung zu Lebzeiten im Wege der so genannten vorweggenommenen Erbfolge kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen, so z.B. zur Vermeidung des Sozialhilferegresses oder zur Ausnutzung von Steuerfreibeträgen. Auch die Reduzierung von Pflichtteilsansprüche kann ein Motiv sein, da dem Pflichtteilsberechtigten nach § 2325 BGB Pflichtteilsergänzungsansprüche nur für Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall zustehen. Zu berücksichtigen ist aber, dass dies nur dann gilt, wenn die Immobilie auch tatsächlich vollständig übertragen wird und nicht, wenn sich der Schenker z.B. einen Nießbrauchsvorbehalt einräumen lässt. Denn dann ist die Immobilie wirtschaftlich noch nicht aus dem Vermögen des Schenkers ausgegliedert, so dass die Zehnjahresfrist nicht zu laufen beginnt. Auch ein Rückforderungsrecht, mit dem sich der Schenker unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eines Widerrufs der Schenkung einräumen lässt, hat gegebenenfalls die gleichen Folgen. Vergleichbare Konstruktionen können daneben im Hinblick auf einen möglichen Sozialhilferegress problematisch und steuerschädlich sein. Eine rechtliche und gegebenenfalls auch steuerliche Beratung ist in jedem Fall empfehlenswert.

2. Übertragung nach dem Tod

Nach dem Tod geht die Immobilie auf den/die Erben über. Auch insoweit stehen dem Erblasser Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung, um gegebenenfalls das Schicksal der Immobilie über den Tod hinaus beeinflussen zu können. Im Falle einer Erbengemeinschaft verwaltet diese die Immobilie bis zur Auseinandersetzung gemeinschaftlich. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen der Notverwaltung – die einem einzelnen Erben in Sondersituationen des Recht gibt Maßnahmen ohne Rücksprache mit den Miterben durchzuführen –, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, die der Beschaffenheit des betreffenden Nachlassgegenstandes im konkreten Fall und dem objektiven Interesse aller Miterben entsprechen muss und mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden kann sowie Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, also außergewöhnlichen Dispositionen über den Nachlass, die eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben und nur bei Einstimmigkeit zulässig sind. Werden sich die Miterben über das Schicksal der Immobilie nicht einig, kann diese nur im Wege der Teilungsversteigerung verwertet werden.

3. Tod des Wohnungseigentümers

Stirbt ein Wohnungseigentümer betrifft dies die Eigentümergemeinschaft zum einen dadurch, dass ein zahlendes Mitglied wegfällt, zum anderen kommt es aber zu einer personellen Neubesetzung durch Eintritt des/der Erben. Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 12 WEG ein Zustimmungserfordernis, für den Fall der Über-tragung der Immobilie regeln kann, gilt dies nur für rechtsgeschäftliche Übertragungen und nicht für die Erbfolge. D.h. für den Todesfall kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über die Person des eintretenden Erben mitbestimmen.

4. Tod des Mieters

Beim Tod eines Mieters, kommt es für die erbrechtlichen Folgen drauf an, ob er Alleinmieter war und alleine in der Wohnung lebte oder ob es Mitmieter gab bzw. der alleinmietende Erblasser zusammen mit anderen Personen in der Wohnung lebte. Ist der Mieter alleiniger Vertragspartner und lebte er alleine in der Wohnung, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgeführt. Erben und Vermieter haben das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist. Im Falle einer Miterbengemeinschaft muss der Vermieter dabei darauf achten, dass er allen Erben gegenüber kündigt. Lebte der Mieter als alleiniger Vertragspartner nicht alleine in der Wohnung, treten der Ehegatte bzw. der eingetragene Lebenspartner oder, wenn diese nicht eintreten die Kinder des Mieters bzw. andere Familienangehörige in das Mietverhältnis ein. Dem Eintritt kann innerhalb eines Monats widersprochen werden (nur nicht von Vermieterseite). War der verstorbene Mieter nicht Alleinmieter, werden die überlebenden Mieter gemäß § 563a BGB alleinige Vertragspartner, sofern sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Das Mietverhältnis wird also nicht mit den (Mit-)Erben fortgesetzt.