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BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII ZR 294/10 – „Betriebskostenvorauszahlungen ohne Sicherheitszuschlag”

Ein pauschaler Sicherheitszuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlungen für die vom Vermieter prognostizierten Kostensteigerungen sind unzulässig, wie der Bundesgerichtshof nunmehr urteilte.

Die Mieterin erhielt eine Heizkostenabrechnung, die mit einer Nachzahlung endete. Die Vermieterin hat die Anpassung der Heizkostenvorauszahlungen derart vorgenommen, dass sie das Ergebnis der Abrechnung durch 12 teilte und dann hierauf einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 % verlangte. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Berechnungsweise eine Absage. Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Festsetzung der Vorauszahlungen die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten in Ansatz zu bringen. Grundlage für die Festsetzung ist die letzte Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich kann zwar die konkret zu erwartende Entwicklung der Betriebskosten berücksichtigt werden. Ein abstrakter Sicherheitszuschlag, der nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen gerechtfertigt ist, ist allerdings unzulässig.

Will der Vermieter demnach größere Betriebskostenvorauszahlungen fordern, wird er substantiiert vorzutragen haben, warum es seiner Ansicht nach zu Kostensteigerungen kommen wird. Ansonsten ist er darauf verwiesen, die entstandenen Kosten im abgelaufenen Abrechnungsjahr zugrunde zu legen. Pauschale Erhöhungen können nicht vom Mieter verlangt werden, da der Vermieter nur Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe hat. Hierzu zählen keine pauschalen Steigerungen.