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BHG, Urteil vom 18.5.2011 – VIII ZR 271/10 – „Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen auch nach Ablauf der Abrechnungsperiode möglich”

Die Mieterin begehrte Ende Dezember 2008 die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen rückwirkend ab dem 1.6.2008 und zwar auf der Grundlage einer Betriebskostenabrechnung 2006/2007, da die Abrechnung 2007/2008 vom Vermieter noch nicht erstellt worden war. Der Vermieter verteidigte sich damit, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB auf Grundlage einer älteren Betriebskostenabrechnung (2006/2007) nicht möglich sei, da bereits die folgende Abrechnungsperiode (2007/2008) abgelaufen ist. Der Bundesgerichtshof erteilte einer derartigen Argumentation eine Absage. § 560 Absatz 4 BGB kennt eine derartige Einschränkung des Anpassungsrechtes nicht.

Denn mit der Anpassung der Vorauszahlungen soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen. Würde man die Ansicht vertreten, dass nur die letztmögliche Abrechnung hierzu als Grundlage dienen kann, würde dem Mieter eine Anpassung der Vorauszahlungen verwehrt sein und die Vorauszahlungen sich an einer Abrechnung aus einer noch weiter zurückliegenden Abrechnungsperiode orientieren und deshalb noch weniger realistischen Werten entsprechen.

Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, den Vermieter notfalls im Wege einer Klage zu zwingen, die letztmögliche Abrechnung (vorliegend 2007/2008) vorzunehmen. Dies wurde insbesondere mit dem Argument verneint, dass die Durchsetzung einer Abrechnung auf dem Klageweg einen erheblichen Zeitaufwand erfordert. Der Mieter würde bis dahin keine Anpassung vornehmen dürfen.

Klar gestellt wurde, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen nur für die Zukunft möglich ist. Der Mieter verlangte nämlich am 30.12.2008 eine rückwirkende Anpassung zum 1.6.2008, die ihm verwehrt blieb.