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BGH, Urteil vom 25.01.2023 – VIII ZR 230/21 – “Betriebskosten und Wirtschaftlichkeitsgrundsatz “

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter bei der jährlichen Abrechnung über die Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Bundesgerichtshof hat jetzt über eine weitere Feinheit des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes entschieden. Nur weil Kosten überhöht sind, heißt es noch nicht, dass dieser Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt worden ist. Denn wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag (z.B. ein Hausmeistervertrag) bereits vor Abschluss eines Wohnraummietvertrages geschlossen, kann man eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes nicht durch die Eingehung dieser Verbindlichkeit annehmen. Denn vor Abschluss des Mietvertrages bestand der Mietvertrag noch nicht und damit auch keine Rücksichtnahmepflicht.

Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter eine Korrektur der überhöhten Kosten während des Mietverhältnisses unterlässt, obwohl ihm das möglich und wirtschaftlich zumutbar wäre (z.B. durch eine Kündigung eines Vertrages mit ungünstigen Bedingungen). Voraussetzung ist auch, dass ein nicht angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorliegt.

Die Vorinstanzen haben eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes angenommen, der Bundesgerichtshof folgt dieser Rechtsauffassung nicht und verweist den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes hat das Berufungsgericht den Rechtsbegriff des Gebots der Wirtschaftlichkeit verkannt. Das Berufungsgericht hat bereits nicht untersucht, ob für den Vermieter überhaupt die Möglichkeit bestanden hat, nach Abschluss des Vertrages den mit dem Dienstleister geschlossenen Vertrag zu kündigen oder abzuändern. Auch hat der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht keine hinreichenden Feststellungen zu einem angeblich nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis getroffen hat.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Vermieter eine chipgesteuerte Müllschleusenanlage als Müllmengenerfassungsanlage mit einer Nachsortierung des Abfalls eingeführt. Der Bundesgerichtshof entscheidet in diesem Zusammenhang, dass es sich bei diesen Kosten um nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung umlagefähige Kosten handelt. Das gilt auch für die Kosten der Nachsortierung des Abfalls, die als der Vorbereitung der Müllbeseitigung dienende Kosten nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung umlagefähig sind. Im Rahmen der Müllmengenerfassungsanlage wurde von dem Dienstleister auch die Reinigung der Mülltonnenstandplätze geschuldet. Der BGH bestätigt die Umlagefähigkeit auch dieser Kosten gemäß § 2 Nr. 9 oder 10 BetrKV.

Im Übrigen bestätigt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsauffassung, dass die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes eine Nebenpflicht des Vermieters darstellt und der Mieter, der wegen einer behaupteten Verletzung dieses Gebotes Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast trägt. Der Bundesgerichtshof hat dabei die Rechtsauffassung des Berufungsgerichtes verworfen, dem Vermieter für den „Kostengrund“ die Vortrags- und Beweislast aufzuerlegen. Denn es handelt sich bei dem behaupteten Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes um eine einheitlich zu betrachtende Pflichtverletzung, für deren Vorliegen der Mieter insgesamt die Darlegungs- und Beweislast trägt, so der BGH.

Es bleibt im Ergebnis dabei, dass Ansprüche aus der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes nur bei substantiiertem, auf die Einzelheiten eingehenden Vortrag erfolgsversprechend geltend gemacht werden können. Die Hürden für den Mieter bleiben auch nach dieser Entscheidung weiter hoch.