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BGH, Urteil vom 13.05.2016 – V ZR 152/15– “Auslegung hat Vorrang“

In einer Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass Betriebs-, Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten nach dem Verhältnis der festgelegten Nettofläche umgelegt werden. Auf Räume, die dem Zweck „Sauna/Solarium/Fitness“ dienen (Teileinheit Nr. 13) sind diese Kosten nicht umzulegen. Seit 2007 wird diese Einheit nur als Lager und Abstellfläche genutzt. Vom Eigentümer der Teileinheit Nr. 13 wird verlangt, dass einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zugestimmt wird und sich dieser daher auch an den vorbenannten Kosten beteiligt, es sei denn, die Teileinheit wird wieder als Sauna zur Verfügung gestellt.

Der Bundesgerichtshof entscheidet den Streit dahin, dass den Wohnungseigentümern der Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG nicht zusteht. Denn dort, wo eine Auslegung bereits das gewünschte Ergebnis herbeiführt, gibt es für die Anpassung keinen Raum. Nachdem die Gemeinschaftsordnung unter anderem den Hinweis enthält, dass sich im Kellergeschoss Räume für „Sauna/Solarium/Fitness“ befinden, die die Wohnungseigentümer, aber auch Eigentümer oder Bewohner benachbarter Wohnobjekte nutzen können, ist die Regelung nur dahingehend zu verstehen, dass der teilende Eigentümer von einer Nutzung der Räume durch alle Wohnungseigentümer sowie durch bestimmte Außenstehende ausging und die Kostenbefreiungen unter diesen Bedingungen gelten sollten. Demnach wurde die Klage auf Anpassung abgewiesen. Die Kläger stellten jedoch hilfsweise einen Feststellungsantrag, mit welchem sie festgestellt haben wollen, dass die Gemeinschaftsordnung dahingehend auszulegen ist, dass die Teileinheit Nr. 13 nur bei einer einvernehmlich vereinbarten Bereitstellung der Räume als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich von den Kosten befreit ist. Der Bundesgerichtshof hält die Feststellungsklage für zulässig und begründet. Demnach klärt der Bundesgerichtshof das Verhältnis des Anpassungsanspruches gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG zur Auslegung und gibt der Auslegung den Vorrang. Um Rechtssicherheit zu erlangen, zu welchem Ergebnis eine Auslegung führt, nennt der Bundesgerichtshof die Feststellungsklage als richtigen Weg.