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LG Berlin, Urteil vom 08.10.2015 – 25 O 119/15 – “Abgrenzung zwischen Wohnungsmiete und Geschäftsraummiete„

Das Landgericht Berlin behandelte mit Urteil vom 08.10.2015 – 25 O 119/15 – einen Fall, in dem es um die Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Geschäftsraummiete ging. Die Unterscheidung zwischen Wohnraummiete und Geschäftsraummiete ist von großer Bedeutung. Zunächst, aber das ist im Ergebnis nicht der wesentliche Punkt, ist die Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Wohnraummiete für die gerichtliche Zuständigkeit maßgeblich. Bei Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ist ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§§ 23 Nr. 2 a GVG, § 29 a ZPO). Auch bei Geschäftsraummiete ist für die örtliche Zuständigkeit ausschließlich das Gericht zur Entscheidung befugt, in dessen Bezirk die Mietsache belegen ist, § 29 a ZPO. Ist der Streitwert aber höher als EUR 5.000,00, dann muss bei der Geschäftsraummiete das Landgericht entscheiden, §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG. Darüber hinaus ist bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis die Frage, ob Wohnraummiete oder Geschäftsraummiete vorliegt, für die Kündbarkeit des Mietvertrages von ausschlaggebender Bedeutung. Bei der Geschäftsraummiete ist ein Kündigungsgrund nicht erforderlich, es muss lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden (§ 580 a Abs. 2 BGB: Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.). Bei der Wohnungsmiete bedarf es hingegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 2 BGB). Ein derartiger Kündigungsgrund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, oder der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Bei der Wohnungsmiete müssen die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben angegeben werden, § 573 Abs. 3 BGB.

Bei dem vom Landgericht Berlin zu beurteilenden Sachverhalt hatte eine GmbH eine Wohnung angemietet. Bei der Besichtigung der Mietsache vor Unterzeichnung des Mietvertrages hatte der Prokurist der GmbH erklärt, die Räume für sich und seine Lebensgefährtin anmieten zu wollen. Die GmbH schloss den Mietvertrag und vermietete die Räume an ihren Prokuristen und dessen Lebensgefährtin unter. Die Räume wurden als Wohnung genutzt. Das Landgericht Berlin entschied, dass ein Gewerberaummietverhältnis und nicht ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt. Zu den Geschäftsräumen zählen auch diejenigen Räume, die nach dem Vertragszweck zur Vermietung oder zur anderweitigen Überlassung an dritte Personen bestimmt sind (so Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 578 Rn. 13). Die Mieterin als juristische Person (als GmbH) kann die Räume naturgemäß nicht selbst zu Wohnzwecken nutzen (BGHZ 94, 11 ff.; BGH NZM 2008, 804 f.). Da Gegenstand der Klage Mietzinsrückstände in Höhe von EUR 6.895,28 waren, hatte das Landgericht Berlin und nicht etwa das Amtsgericht Berlin-Tempelhof zu entscheiden, in dessen Bezirk die Räume lagen. Die Kündigungsmöglichkeit des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages richtete sich nach Gewerberaumietrecht. Der Vermieter war also berechtigt, den Vertrag über die als Wohnung genutzten Räume ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich zu kündigen, er musste lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.