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BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 und BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 156/13 – “Bauträgerhaftung bei Nachzüglern“

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Konstellationen über Ansprüche entschieden, die Käufer von Wohnungseigentum gegenüber dem Bauträger geltend machten.

Fall 1

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft machte gegenüber dem Bauträger Mängelansprüche gelten, die sie zuvor durch Beschluss an sich gezogen hatte (von den einzelnen Eigentümern). In zeitlicher Hinsicht war Folgendes geschehen:

Im Jahr 2002 errichtete der Bauträger Eigentumswohnungen, die Ende 2002 fertiggestellt wurden und durch ein Ingenieurbüro am 25.11.2002 auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums abgenommen wurden. Die letzten Käufer (Nachzügler) schlossen im Jahr 2003 Verträge über die Eigentumswohnungen ab. In diesen Verträgen wird auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro verwiesen und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche mit der Verjährungsfrist der früheren Käufer gleich geschaltet. Im Verfahren beruft sich der Bauträger auf die Verjährung, ausgehend von der Abnahme am 25.11.2002, nach Ansicht des BGH zu Unrecht.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Bauträgerverträge auch mit sogenannten Nachzüglern unter das Werkvertragsrecht fallen, auch wenn bereits fertig gestellte Wohnungen veräußert werden und die Erwerbsverträge bis zu zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen werden. Sofern der Vertrag vom Bauträger gestellt werde, also Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, könne sich der Bauträger nicht auf die rückwirkende Abnahme berufen, selbst dann nicht, wenn in der Teilungserklärung vorgesehen ist, dass diese Abnahme durch ein Ingenieurbüro erfolgt. Eine solche Regelung sei nichtig, da sie in die individuellen Ansprüche der Erwerber aus dem Kaufvertrag eingreife.

Auch die Bestimmung im Kaufvertrag, die auf die rückwirkende Abnahme verweist, ist unwirksam, da sie Nachzügler unangemessen benachteiligt und die Verjährungsfristen unangemessen verkürzt. Der Bundesgerichtshof weist weiter darauf hin, dass auch nicht von einer konkludenten Abnahme auszugehen sei, da der Nachzügler aufgrund der Hinweise des Bauträgers, die Abnahme sei bereits erfolgt, zunächst in Unkenntnis der Rechtslage das Bauwerk nutzt, wegen dieser Unkenntnis aber auch keinen Willen entfalten kann, das Werk/die Wohnung abzunehmen und deswegen auch kein konkludentes Handeln vorliegt.

BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15

Fall 2

In einem anderen Fall hat der Bundesgerichtshof folgende Konstellation entschieden:

Eine Wohnanlage wird im Jahr 2003 errichtet, im Jahr 2004 aufgeteilt und im gleichen Jahr durch einen vom Bauträger bevollmächtigten Sachverständigen abgenommen. In den Jahren 2004 bis 2007 schließt der Bauträger Kaufverträge mit Erwerbern, in denen er ebenfalls auf die bereits erfolgte Abnahme durch den bevollmächtigten Sachverständigen verweist. Im Jahr 2011 wird Klage erhoben wegen Mängeln. Der Bauträger beruft sich auf die Verjährung, auch in diesem Fall ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass auch eine drei Jahre nach Errichtung und zuvor erfolgter Vermietung veräußerte Eigentumswohnung Ansprüche generieren kann, die die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich ziehen kann, selbst wenn der Vertrag selbst Kaufvertrag und nicht mehr Werkvertrag ist, da die Wohnung nicht neu hergestellt wurde.

Gleichwohl ist aus Sicht des Bundesgerichtshofs die Klausel, wonach der Käufer anerkennt, dass mit der Abnahme des bevollmächtigten Sachverständigen die Gewährleistungsfrist zu laufen begann, unklar und gegen das Transparenzgebot verstoßend, da damit unklar bleibe, wann diese Verjährungsfrist zu laufen beginnt.

Solange also einer der Erwerber noch einen unverjährten Anspruch hat und dieser von der Wohnungseigentümergemeinschaft an sich gezogen wurde, kann diese den Gesamtmangelanspruch geltend machen und der Bauträger sich auf die Verjährung nicht berufen.

Die Entscheidung ist sicherlich im Hinblick auf die vertragliche Regelung, die aus Sicht des Bundesgerichtshofs unklar ist, eine Einzelfallentscheidung, generell ist die Rechtsprechung aber offensichtlich nicht gewillt, Bauträgern Verjährungsverkürzungen zu erleichtern.

BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 156/13