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Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 12.08.2024 – 49 C 535/23 und Bundesgerichtshof, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 – „Zusammenfassung und Vermischung von Kostenarten in der Nebenkostenabrechnung“

Nicht selten kommt es insbesondere im gewerblichen Mietrecht vor, dass sich in der Nebenkostenabrechnung Positionen finden, die nicht mit der Bezeichnung der Nebenkosten im Mietvertrag übereinstimmen. Eine häufige Konstellation besteht auch darin, dass der Mieter rügt, eine Kostenposition enthalte nicht umlagefähige Bestandteile und der Vermieter argumentiert, diese Kosten seien aufgrund anderer Bestimmungen des Mietvertrages umlagefähig. Mit dieser Problematik der Zusammenfassung oder Vermischung von Kostenarten befasste sich das Amtsgericht Hamburg in einem Urteil vom 12.08.2024, 49 C 535/23, das deshalb interessant ist, weil es die bisherige Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, präzise zusammenfasst. Zwar beschäftigt sich das Urteil des Amtsgerichts Hamburg mit Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Es gilt aber auch dann, wenn nur oder zusätzlich im Mietvertrag abweichend von der Betriebskostenverordnung geregelte Nebenkosten umgelegt werden sollen.

Das Amtsgericht Hamburg entscheidet, dass die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung nur im Ausnahmefall zulässig ist, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ angenommen wird. Die Abrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auch auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden. Es ist nicht zulässig, verschiedene Kostenarten zu vermischen, soweit dies nicht von der Betriebskostenverordnung ausnahmsweise zugelassen wird. So können beispielsweise die Positionen „Hausmeister“ und „Gartenpflege“ nicht zusammengefasst werden.

Bei solchen Fallkonstellationen wenden Vermieter gerne ein, der Mieter könne doch bei einer Belegeinsicht im Einzelnen feststellen, wie sich die umgelegten Kosten zusammensetzen. Dem stimmt das Amtsgericht Hamburg auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu. Bei einer formell unwirksamen Abrechnung kommt es nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Belegeinsicht feststellen könnte, ob nicht umlagefähige Kosten in der Kostenposition enthalten sind, da dies letztlich die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraussetzt.

Das Amtsgericht Hamburg weist zutreffend darauf hin, dass seine Entscheidung der allgemeinen bundesweiten gefestigten jahrelangen Rechtsprechung entspricht, beispielsweise der des Bundesgerichtshofs im Beschluss vom 24.01.2017, VIII ZR 285/15. Mit diesem Beschluss hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und für Straßenreinigung in der Betriebskostenabrechnung zu einer undifferenzierten Kostenposition unzulässig ist. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Werden, wie in der gewerblichen Miete häufig, Kosten umgelegt, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung enthalten sind, wird dies entsprechend gelten, der Vermieter muss also eine Abrechnung erstellen, die den mietvertraglichen Regelungen entspricht.

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs oder des Mietvertrags genannten Kostenpositionen ist unzulässig. Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof lediglich bezüglich der sachlich eng zusammenhängenden Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist. Unzulässig ist es demnach, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer und für Straßenreinigung zu einer undifferenzierten Kostenposition zusammenfassen. Insoweit handelt es sich auch nicht um sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt auch dann, wenn diese Kosten wie im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid – wenn auch unter Angabe der jeweiligen Kosten – abgerechnet werden. Für die Frage der formellen Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen selbst herauszusuchen.