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Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.02.2022 – VIII ZR 38/20 – “Zur Überlassungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters“


Eine Mieterin verlangt vom beklagten Vermieter die Wiederherstellung eines Außenwasseranschlusses und obsiegt vor dem BGH.

Die Mieterin mietete eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in Dresden mit einer Gartenfläche. Das Gebäude verfügte über einen Außenwasseranschluss, der im Jahr 2018 entfernt worden ist. Zum Außenwasseranschluss enthält der Mietvertrag keine Regelungen. Die Klägerin verlangt die Wiederherstellung dieses Anschlusses. Der Bundesgerichtshof meint, dass der Anspruch der Mieterin besteht. Der Anspruch folgt aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Denn die nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB durch den Mietvertrag entstehende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren gestaltet § 535 Abs. 1 S. 2 erstens dahingehend aus, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat (Überlassungspflicht) und zweitens während der Mietzeit diesen Zustand auch zu erhalten hat (Erhaltungspflicht). Auch Verschlechterungen der Mietsache sind demnach zu beseitigen und der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand wieder herzustellen. Der Mieter hat einen entsprechenden Erfüllungsanspruch, wenn der Vermieter der Verpflichtung nicht nachkommt, so der BGH.

Der Bundesgerichtshof sieht die Bereitstellung des Außenwasseranschlusses zur Bewässerung der Gartenfläche als zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand gehörend an. Er legt den Vertrag ergänzend dahingehend aus, nachdem der Mietvertrag hierzu keine Regelungen vorsah. 

Der Vermieter ist über die gesamte Vertragslaufzeit verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Verpflichtung endet damit nicht mit der Überlassung der Mietsache. Wenn bauliche Veränderungen vom Vermieter vorgenommen werden, sieht er sich möglicherweise Ansprüchen der Mieter ausgesetzt, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.