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BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19 – “Zur Anfechtung von Jahresabrechnungen“


Wenn Einzelabrechnungen einer Jahresabrechnung im Beschlussanfechtungsverfahren hinsichtlich einzelner Positionen (zum Beispiel einer Dachsanierung) für ungültig erklärt werden, erfasst dies zwangsläufig auch die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen (positiven und negativen) Abrechnungsspitzen. Im Urteilstenor braucht dies nicht ausdrücklich ausgesprochen zu werden. Wenn weiter eine Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt wird, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze verlangen. Diesen Eigentümern steht vielmehr ein Anspruch gegen die Verwaltung auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betreffende Jahr zu, von den übrigen Eigentümern können diese eine Beschlussfassung hierüber verlangen. Es gilt damit ein Vorrang der Jahresabrechnung, was auch dann gilt, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentümerwechsel stattfindet. Wenn ein Beschluss über die Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt wird, so ist der Beschluss von Anfang an ungültig. Der Schuldgrund und damit der Verzug eines säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, sodass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen. Dies bedeutet, dass selbst bei einer erhobenen Beschlussanfechtungsklage die Zahlung der Jahresabrechnungsspitzen von den Eigentümern verlangt werden kann und bei bestehendem Verzug dieser säumige Eigentümer auch Rechtsanwaltskosten als Verzugsschaden sowie Zinsen zu zahlen hat. Selbst, wenn der Eigentümer später im Beschlussanfechtungsverfahren obsiegen sollte, kann er nicht die Rückzahlung der Rechtsanwaltskosten und Verzugszinsen verlangen, da die spätere Ungültigkeitserklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung am bis dahin bestehenden Verzug nichts ändert