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BGH, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 165/25 – „Zu Mehrheitsentscheidungen bei künstlerischer Fassadengestaltung„

Mit Urteil vom 25.09.2026 hat der BGH entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft die künstlerische Gestaltung einer Hausfassade grundsätzlich mehrheitlich beschließen kann. Streitgegenstand war eine Nordfassade eines Hochhauses in Wuppertal, die im Rahmen eines städtisch unterstützten Kunstprojekts von einer Streetart-Künstlerin gestaltet werden sollte. Die Kosten sollte der Projektträger übernehmen, wobei nach fünf Jahren die Eigentümergemeinschaft wieder frei über die Fassade verfügen durfte. Ein Wohnungseigentümer hatte den entsprechenden Beschluss angefochten.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung und bestätigt die Klagabweisung der Vorinstanzen. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich bei einem großflächigen Fassadengemälde zwar um eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts. Eine solche Maßnahme kann jedoch grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden.

Der Beschluss widerspricht entgegen der Ansicht des Klägers nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es etwa an der hinreichenden Bestimmtheit fehlen würde. Denn die Eigentümer müssen das spätere Kunstwerk nicht bereits bis ins Detail beschließen. Bei einem künstlerischen Werk liegt es gerade in der Natur der Sache, dass das endgültige Ergebnis eines kreativen Prozesses nicht vollständig vorab feststeht, so der BGH. Ausreichend kann deshalb sein, dass insbesondere die zu gestaltende Fläche, die beauftragte Künstlerin, die Kostentragung und die Dauer der Gestaltung festgelegt werden. Auch Vorgaben zu Stil, Farbgebung oder bestimmten inhaltlichen Grenzen können zur hinreichenden Bestimmtheit beitragen.

Des Weiteren stellt der BGH klar, dass eine deutlich sichtbare Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes einer Wohnanlage nicht automatisch eine unzulässige „grundlegende Umgestaltung“ nach § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG darstellt, die nicht beschlossen werden dürfte. Für dieses gesetzliche Verbot gilt nämlich ein strenger Maßstab. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung der gesamten Wohnanlage und der konkreten Umstände des Einzelfalls. Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung einer Fassade kann regelmäßig mehrheitlich beschlossen werden und selbst eine künstlerische Fassadengestaltung durch Streetart muss nicht die Grenze zur grundlegenden Umgestaltung überschreiten. Im entschiedenen Fall war unter anderem von Bedeutung, dass lediglich eine Fassadenseite betroffen war und sich das Kunstwerk in ein größeres städtisches Kunstprojekt einfügte.

Auch die persönliche Ablehnung des Kunstwerks durch einen einzelnen Eigentümer reicht nach dem Urteil nicht aus. Denn eine unbillige Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG, die eine Mehrheitsentscheidung ohne Zustimmung dieses Benachteiligten verhindert, setzt grundsätzlich voraus, dass einzelne Eigentümer gegenüber den übrigen in besonderer Weise beeinträchtigt werden. Nachteile, die alle Eigentümer gleichermaßen treffen, oder ein abweichender persönlicher Kunstgeschmack begründen dagegen keine unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften stärkt die Entscheidung damit den Spielraum bei der Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bauliche und optische Veränderungen können grundsätzlich auch dann mehrheitlich beschlossen werden, wenn sie das Erscheinungsbild einer Anlage deutlich verändern. Zugleich bleibt eine sorgfältige Beschlussfassung wichtig. Die wesentlichen Rahmenbedingungen der Maßnahme sollten so konkret festgelegt werden, dass für die Eigentümer erkennbar ist, was beschlossen wird und welche Auswirkungen damit verbunden sind. Ob im Einzelfall die Grenze zu einer grundlegenden Umgestaltung oder zu einer unbilligen Benachteiligung überschritten ist, bleibt weiterhin von den konkreten Umständen abhängig.