Project Description

BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 332/18 – “Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung“

Der klagende Vermieter verlangte vom Mieter die Duldung von baulichen Maßnahmen, soweit deren Durchführung das Betreten der Wohnung der beklagten Mieter es erforderte (insbesondere Austausch der Fenster und Balkontüren, Badsanierung und Erneuerung der Heizung, nicht aber der Wärmedämmmaßnahmen am Dach und an der Außenfassade). Der Vermieter scheiterte in den ersten beiden Instanzen mit seiner Klage. Der Bundesgerichtshof hebt das klagabweisende Urteil auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Dabei stellt er klar, dass gemäß § 555d Abs. 1 BGB der Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB zu dulden hat, wenn der Vermieter diese Maßnahme nach § 555c BGB angekündigt hat. Dabei muss die Ankündigung Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen und den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme bezeichnen und wenn eine Mieterhöhung verlangt werden soll auch die zu erwartende Mieterhöhung und die zu erwartenden voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Dabei bedarf es für Maßnahmen der energetischen Modernisierung derjenigen Tatsachen, die es dem Mieter ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietgebrauch abzuschätzen und – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe – vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Weitergehende Anforderungen als an ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer durchgeführten energetischen Modernisierung sind nicht zu stellen, so der Bundesgerichtshof. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall haben die Ankündigungen den Anforderungen genügt, da dort mitgeteilt wurde, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen und welches Energieeinsparpotenzial durch die geplanten Arbeiten erreicht werden soll. Der Bundesgerichtshof erteilte auch der Rechtsauffassung des Berufungsgerichtes eine Absage, eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung hätte zur Folge, dass der Mieter sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätte. Eine solche Rechtsfolge wäre allenfalls nur dann anzunehmen, wenn der Vermieter ein Gesamtkonzept weitreichender, den Charakter der Mietsache grundlegend verändernder Maßnahmen plante, die einem Neubau, insbesondere durch Teilabriss und Hinzufügung neuer Räume, gleichkämen. Denn nur in solchen Fällen bliebe unklar, ob einzelne in die Planung eines vollständigen Umbaus des Mietobjektes eingebettete Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen auch unabhängig von der Umsetzung des nicht zu duldenden Gesamtkonzeptes umgesetzt werden sollten. Davon war vorliegend nicht auszugehen, sodass die verlangte Ankündigung auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu beanstanden war. Demnach stellt der Bundesgerichtshof keine allzu hohen Voraussetzungen an eine Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme auf. Der Mieter muss nur in groben Zügen die Auswirkungen abschätzen können und sich gegebenenfalls sachverständiger Hilfe bedienen, um zu ermitteln, ob die Maßnahmen zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.