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Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 93/20 – “Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ist entscheidend“

Die beklagte Mieterin hatte zuletzt eine Nettokaltmiete von EUR 305,42 bezahlt. Die Klägerin als Vermieterin forderte die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab Oktober 2017 auf monatlich EUR 341,72 zuzustimmen, was einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf EUR 6,20/m² entspricht. Dabei ist bei Heranziehung des Mietspiegels Berlin 2017 die Wohnung nach Alter, Wohnlage, Ausstattung und Wohnfläche in das Feld D6 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses Feld weist Mietenspannen zwischen EUR 5,30/m² bis EUR 6,67/m² auf. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ein Sachverständigengutachten eingeholt und der Klage bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben. Dieses Urteil rügt der Bundesgerichtshof als rechtsfehlerhaft. Zwar kann das Landgericht anstatt einen Mietspiegel heranzuziehen, grundsätzlich ein Sachverständigengutachten einholen, um die Vergleichsmiete zu überprüfen. Insbesondere war das Landgericht nicht verpflichtet, sich seine Überzeugungsbildung nur anhand von Indizien, die von einem Mietspiegel ausgehen können, zu bilden. Das Landgericht hat jedoch den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt. Es kommt nämlich nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht auf den Zeitpunkt an, ab welchem die erhöhte Miete zu zahlen wäre (hier Oktober 2017), sondern wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete war als das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Daher musste das Urteil des Landgerichtes aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen werden. Demnach ist der Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens für die Frage maßgebend, wie hoch die Miete erhöht werden kann.