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BGH, Urteil vom 15.07.2022 – V ZR 127/21 – “Wohnungsnutzung ist störender“

Jedenfalls wenn in der Teilungserklärung zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vorliegt, so stört die Wohnungsnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung, so der BGH. In solchen Fällen kann eine Unterlassung der vereinbarungswidrigen Wohnungsnutzung verlangt werden.

Konkret bestand die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus zwei Baukörpern mit 14 Einheiten (Haus A und B). Nur im Dachgeschoss der beiden Häuser haben sich jeweils 2 Wohnungen befunden, während die restlichen 10 Einheiten nicht Wohnzwecken dienten. Die Beklagten, die in ihrer Teileigentumseinheit zunächst eine Zahnarztpraxis mit angeschlossenem Labor betrieben haben, haben diese Praxis zu Wohnzwecken umgebaut und diese Einheit als Wohnung genutzt. Die Klägerin hat Klage auf Unterlassung der Wohnungsnutzung erhoben. Der Bundesgerichtshof hat angenommen, dass die Wohnungsnutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr stört als die vereinbarte Nutzung als Teileigentum, sodass die Klägerin eine Unterlassung verlangen konnte. Ein solcher Anspruch bestünde nur dann nicht, wenn bei typisierender Betrachtungsweise die Wohnungsnutzung nicht mehr stören würde. Dabei ist ein Vergleich der mit der erlaubten und der tatsächlichen Nutzung der konkreten Anlage typischerweise verbundenen Störungen vorzunehmen. Im vorliegenden Fall sollte nach dem Konzept der Teilungserklärung in beiden Häusern allenfalls im Dachgeschoss gewohnt werden und die übrigen Gebäudeteile nur gewerblichen Zwecken dienen. In einer solchen gemischten aber räumlich getrennten Anlage haben sowohl die Teil- als auch Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass die vorgegebene räumliche Trennung erhalten bleibt, um Nutzungskonflikte zu vermeiden. Der Unterlassungsanspruch war daher begründet.