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Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19 – “Wohnungseigentümer müssen frühzeitig informiert sein“


In einer Eigentümerversammlung vom 14.11.2017 wurde die T. GmbH zur Verwalterin bestellt, wobei der Beschluss vor dem Amtsgericht angefochten wurde. Daher wurde eine zweite Versammlung für den 20.02.2018 anberaumt, in welcher die T. GmbH erneut zur Verwalterin bestellt worden ist. In der Versammlung vom 20.02.2018 wurde den Eigentümern mitgeteilt, dass neben dem Angebot der Firma T. GmbH noch zwei weitere Angebote eingeholt worden sind, die zur Einsichtnahme zur Verfügung stünden. Den Beschluss über die Verwalterbestellung am 20.02.2018 beurteilt der Bundesgerichtshof als ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechend und erklärt den Beschluss vom 20.02.2018 für ungültig. Zunächst stellt der Bundesgerichtshof fest, dass es sich bei der Wahl vom 20.02.2018 nicht um eine Wiederwahl sondern eine Neubestellung eines Verwalters handelt. Denn der Beschluss vom 14.11.2017 wurde angefochten und ist nicht bestandskräftig geworden. Die erneute Beschlussfassung vom 20.02.2018 diente damit ersichtlich den Zweck, eventuellen Fehlern bei der Bestellung vom 14.11.2017 zu begegnen, sodass es sich auch bei der Bestellung vom 20.02.2018 um eine Neubestellung handelt.

Demnach gilt bei der Neubestellung der Grundsatz, dass vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Alternativangebote einzuholen sind, wie der Bundesgerichtshof bereits 2011 entschieden hat (V ZR 96/10). Für die ordnungsgemäße Wahl eines neuen Verwalters ist es erforderlich jedenfalls die Namen der Bewerber und Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des §§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG (das sind mindestens 14 Tage) den Eigentümern zukommen zu lassen. Denn eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Versammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand und eine ausreichende Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung zu ermöglichen. Das ist zum Beispiel bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu bejahen. Wann es erforderlich ist, den Wohnungseigentümern bereits vor der Eigentümerversammlung Unterlagen oder bestimmte Informationen zur Verfügung zu stellen, hängt von dem Beschlussgegenstand und den auszuwertenden Unterlagen bzw. Informationen ab. Die Neubestellung eines Verwalters ist eine wichtige Entscheidung der Eigentümer, welche regelmäßig für mehrere Jahre getroffen wird. Daher bedarf sie einer fundierten Tatsachengrundlage. Demnach ist es nicht nur erforderlich Alternativangebote einzuholen. Vielmehr müssen diese den Wohnungseigentümern auch bekannt gegeben werden. Es genügt aber nicht, diese Informationen erstmals in der Eigentümerversammlung vor der Wahl bekanntzugeben. Damit wird es nämlich den Wohnungseigentümern unmöglich gemacht, über die Kandidaten vorab Erkundigungen einzuziehen. Auch ist ein Angebotsvergleich erschwert. In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfügung, um sich sachgerecht mit den Konkurrenzangeboten zu beschäftigen. Demnach ist es innerhalb der Einladungsfrist entweder notwendig, die Angebote selbst zu übersenden. Der Bundesgerichtshof stellt aber auch klar, dass es weitere Alternativen der Informationsvermittlung gibt. Es reicht nämlich auch aus, wenn den Wohnungseigentümern die Namen der Bewerber sowie die Eckpunkte der Angebote (nämlich Laufzeit des Vertrages und die Vergütung mit der Aufschlüsselung, ob es sich um eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen handelt) mitgeteilt werden. Wenn allerdings die Wohnungseigentümer nicht durch Übersendung der Angebote sondern durch die Bekanntgabe der Eckpunkte der Angebote informiert werden, ist den Wohnungseigentümern, die dies wünschen, eine Kenntnisnahme der vollständigen Angebote zu ermöglichen.

Nachdem der Beschluss vom 20.02.2018 diesen Anforderungen nicht entspricht, war der Beschluss für ungültig zu erklären.