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BGH, Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/20 – „Wertsicherungsklauseln„

Eine Wertsicherungsklausel, die gegen die Vorschriften des Preisklauselgesetzes verstößt, ist nicht von Anfang an unwirksam, sondern gemäß § 8 Preisklauselgesetz erst ab dem Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz. Dauert ein Rechtsstreit wie nicht selten mehrere Jahre, ist die gegen das Preisklauselgesetz verstoßende Wertsicherungsklausel also lange Zeit wirksam und führt zu Erhöhungen der Miete. Wenn die Wertsicherungsklausel aber auch einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhält war streitig, ob die Wertsicherungsklausel von Anfang an unwirksam ist oder ob der Vorschrift des § 8 Preisklauselgesetz als lex specialis der Vorrang gebührt und sich die Unwirksamkeit einer Preisklausel nach dieser Vorschrift richtet, sodass auch eine Unwirksamkeit aufgrund einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht zur Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel von Anfang an, sondern erst ab rechtskräftiger Feststellung der Unwirksamkeit führt.

Der Bundesgerichtshof hat diese Streitfrage, die von großer praktischer Bedeutung ist, mit Urteil vom 10.03.2026 – XII ZR 51/25 – dahingehend entschieden, dass eine Klausel, die der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhält, von Anfang an, also ex tunc unwirksam ist.

Der Bundesgerichtshof befasste sich mit einem Gewerberaummietvertrag, der am 28.08.2019 geschlossen wurde mit einem Vertragsbeginn am 01.09.2019 und einer Mindestmietdauer von 10 Jahren. Dieser Mietvertrag enthielt folgende Wertsicherungsklausel:

1)  Die Miete bleibt für 24 Monate, d.h. bis zum Ablauf des 31.08.2021 fest. Danach erfolgen Mieterhöhungen aufgrund nachstehender Regelungen.

2) Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für eine Indexierung des Mietzinses 100 % = Euro 1.748,00. Als Miete im Sinne dieser Regelung gilt hier die Nettokaltmiete.“

Bei dieser Wertsicherungsklausel handelte es sich um eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, also um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung. Diese benachteiligt die Mieterin unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, weil der Monat Mai 2017 als Ausgangsstand für die relevante Indexentwicklung vereinbart worden ist und eine im Zeitraum von Mai 2017 bis zum Mietbeginn am 01.09.2019 eingetretene Inflation daher zulasten der Mieterin geht, obwohl sie in dieser Zeit keine Gegenleistung von der Vermieterin erhalten hat. Zudem verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, weil nach dem ersten Satz ihres zweiten Absatzes im Falle einer Änderung des Verbraucherpreisindex eine automatische Änderung der Miete im gleichen Verhältnis eintreten soll, während der zweite Satz vorsieht, dass die Änderung der Miete erst ab dem auf die Indexänderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam wird.

Der Mieter hatte aufgrund der Wertsicherungsklausel Mieterhöhungen bezahlt und klagte auf Rückzahlung. Es stellte sich nun die Frage, ob die Wertsicherungsklausel wegen der unangemessenen Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam war (dann wäre die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Erhöhungsbeträge begründet) oder ob die Unwirksamkeit der Klausel erst ab rechtskräftiger Feststellung eintritt (dann wäre die Rückzahlungsklage abzuweisen gewesen). Der Bundesgerichtshof stellt die unterschiedlichen Meinungen in Literatur und Rechtsprechung dar und entscheidet sich dann für die Auffassung, die eine Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel von Anfang an annimmt, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht standhält. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass eine etwaige Vereinbarkeit einer formularvertraglichen Preisanpassungsklausel mit dem Preisklauselgesetz bei Dauerschuldverhältnissen eine darüber hinausgehende Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht hindert, weil mit dem Verbot bestimmter Preisklauseln durch das Preisklauselgesetz in erster Linie inflationären Tendenzen entgegengewirkt werden soll und daher eine nach dem Preisklauselgesetz wirksame Klausel nicht zwangsläufig mit einer nach § 307 BGB unbedenklichen Regelung gleichzusetzen ist. Wegen der unterschiedlichen Zielsetzungen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle und des Preisklauselgesetzes begründet auch umgekehrt ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht ohne weiteres eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Beim Preisklauselgesetz stehen stabilitäts-, preis- und verbraucherpolitische Ziele im Vordergrund und das Verbot bestimmter Preisklauseln liegt im öffentlichen Interesse des Inflationsschutzes. Dieser Gesichtspunkt ist für die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle, bei der geprüft wird, ob die beiderseitigen Interessen im Vertrag angemessen berücksichtigt werden, nicht maßgebend.

Der BGH entscheidet, dass eine Indexierungsklausel, die (auch) der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhält, von Anfang an unwirksam ist, da sich die Rechtsfolgen in diesem Falle nicht nach § 8 Preisklauselgesetz richten, sondern nach § 307 Abs. 1 BGB, was zur Unwirksamkeit von Anfang an, also ex tunc führt. Dies folgt zum einen aus dem Wortlaut des § 8 Preisklauselgesetz, der die Unwirksamkeit der Preisklausel an den Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes „gegen dieses Gesetz“ knüpft. Darüber hinaus spricht auch sonst nichts dafür, dass durch § 8 Preisklauselgesetz andere Bestimmungen, die sich mit der Inhaltskontrolle einer Vertragsklausel befassen, außer Kraft gesetzt werden sollten.

Anders verhält es sich hingegen bei einer individualvertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel, die also zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurde. Eine solche Abrede unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. In Betracht kommt in diesen Fällen nur ein Verstoß gegen die Vorschriften des Preisklauselgesetzes, sodass eine Unwirksamkeit gemäß § 8 Preisklauselgesetz erst ab rechtskräftig festgestellter Unwirksamkeit der Klausel eintreten kann. Bis dahin ist die Klausel schwebend wirksam und aufgrund der Wertsicherungsklausel geleistete Zahlungen können für die Zeit bis zur rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit nicht zurückgefordert werden und die Zahlung der Erhöhungsbeträge kann auch bis zur rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit nicht mit der Begründung verweigert werden, die Klausel verstoße gegen das Preisklauselgesetz.