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BGH, Urteil vom 16.11.2018 – V ZR 171/17 – “Wer haftet, wenn die Sanierung fehlschlägt


Eine Eigentümerin klagt gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und verlangt von ihr Schadensersatz in Höhe von EUR 59.113,88 mit der Begründung, dass diese eine Ersatzwohnung anmieten und Möbel einlagern musste. Begründet wurde dies damit, dass ihre Wohnung in den Jahren 2009 bis 2012 aufgrund der Sanierungsarbeiten nicht nutzbar gewesen ist. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2008 wurde ein Beschluss gefasst, eine Feuchtigkeitssanierung in der Wohnung der Klägerin durchzuführen, nach erneuter Beschlussfassung von 2009 wurden die Sanierungsarbeiten dann in Auftrag gegeben. Bei einer Abnahme 2011 wurden diverse Mängel der Wohnung der Klägerin festgestellt, darunter feuchte Stellen und andere Mängel am neu verlegten Parkett.

Die klagende Eigentümerin ist in allen drei Instanzen gescheitert. Der Bundesgerichtshof bestätigt die Auffassung der beiden Vorinstanzen, wonach der Klägerin kein Schadensersatzanspruch zusteht. Ein Ersatzanspruch ergibt sich nicht aus § 280 Abs. 1 BGB. Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung unterbleibt, können nur die übrigen Eigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn dagegen eine Beschlussfassung erfolgt ist, der Beschluss jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, scheidet eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer sowie eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Es kann sich allenfalls eine Haftung des Verwalters ergeben, da dieser nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse durchzuführen.

Auch ein Anspruch aus § 14 Nr. 4 Abs. 2 WEG ist nicht gegeben. Nach dieser Vorschrift ist ein Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung verursacht worden ist. Schäden, die infolge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nicht erfasst. Hier liegt aber dieser Fall vor, da die Wohnung durch die auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückführende Feuchtigkeit seit 2009 durchgehend unbewohnbar war.

Wenn einem Sondereigentümer demnach Schäden entstehen, ist genau zu prüfen, wer hierfür haftbar gemacht werden kann. Hier kommen als Anspruchsgegner die übrigen Eigentümer, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwalter in Betracht. Durch genauere Sachverhaltsprüfung muss festgestellt werden, wer in Anspruch zu nehmen ist. Der Bundesgerichtshof hat durch die Entscheidung weiter zur Klarheit beigetragen.