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Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 – “Was gilt bei bestrittener Heizkostenabrechnung und wie weit reicht die Belegeinsicht des Mieters?“
Die beklagten Mieter haben in einem Mehrfamilienhaus eine 94 m² große Dreizimmerwohnung gemietet. Die gesamte Wohnfläche des Hauses belief sich auf knapp 720 m². Für die Jahre 2013 und 2014 verlangt die klagende Vermieterin eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als EUR 5.000,00. Dabei weisen die Jahresabrechnungen für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 bzw. 47 % der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Beklagten sind der Ansicht, dass diese Werte nicht plausibel sind und bestreiten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Die Beklagten forderten zudem zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen, was die Klägerin jedoch verweigerte.
Die beiden Vorinstanzen haben die Auffassung vertreten, dass auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran ändert, dass die Beklagten als Mieter konkret darlegen müssen, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten in dieser Höhe nicht berechtigt sind. Auch sei nicht ersichtlich, warum die Belege der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen für die beklagten Mieter von Nutzen sein sollten.
Dem folgt der Bundesgerichtshof nicht. Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt nämlich die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten beim Vermieter. Es war daher falsch, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Mieter die Verpflichtung auferlegt hat, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ vorzutragen, aus welchen sich die Unrichtigkeit der Verbrauchswerte ergibt. Vielmehr hätte das Berufungsgericht sich von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen und den von der Klägerin angebotenen Beweis erheben müssen.
Auch gehört es zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss an diese Abrechnung dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjektes hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung die Gesamtverbrauchswerte mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmen und ob diese Werte plausibel sind oder sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.
Insoweit muss der Mieter auch kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen. Es genügt ein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Wenn ein Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.
Der Bundesgerichtshof hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen.