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Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.09.2019 – V ZR 258/18 – “Was dürfen die Eigentümer beschließen?“

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 und 3 WEG). Die Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft (z.B. der Änderung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, Veräußerung eines Teils des gemeinschaftlichen Grundstückes) stellt keine Verwaltung im Sinne des § 21 WEG dar. Hierfür besteht keine Beschlusskompetenz der Eigentümer. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem beklagten Bauträger auch gerichtlich verlangen soll, dass der Bauträger ihr gemeinschaftliches Eigentum an einem Flurstück verschaffen soll. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass es sich bei dem vorerwähnten Beschluss trotzdem um eine Verwaltungsmaßnahme handelt und damit eine Beschlusskompetenz besteht. Denn der Beschluss führt weder eine sachenrechtliche Veränderung herbei noch begründet er eine darauf bezogene schuldrechtliche Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer. Vielmehr soll die Klage bewirken, dass der beklagte Bauträger die von seiner Seite aus erforderlichen Handlungen für eine Einbeziehung des Flurstückes in das gemeinschaftliche Eigentum vornimmt. Damit dient die Klage nur der Vorbereitung einer durch die Wohnungseigentümer selbst herbeizuführen sachenrechtlichen Veränderung. Den einzelnen Eigentümern bleibt es unbenommen, die ihrerseits erforderlichen Erklärungen (beispielsweise Auflassung) aus eigenem Entschluss abzugeben. Derartige Vorbereitungsbeschlüsse sind durch die Beschlusskompetenz gedeckt. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen und umfasst regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, die dann die einzelnen Eigentümer aus eigenem Entschluss umsetzen können. Solche Vorbereitungsmaßnahmen können daher mit Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Anders ist es nur dann, wenn die vorzubereitende Maßnahme offenkundig nicht der Verwaltung dient. Eine Maßnahme dient offensichtlich nicht der Verwaltung, wenn jeder Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum fehlt. Hier liegt ein Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum vor, nachdem das begehrte Flurstück gemeinschaftliches Eigentum werden soll.

Eine Beschlusskompetenz allein reicht aber nicht aus. Vielmehr müssen die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Daran fehlt es, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer bei der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind. Denn die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten würden dann vergeblich aufgewendet werden, was einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen würde. Ob jedoch ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist nur im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens zu überprüfen. Wenn die einmonatige Anfechtungsfrist versäumt wird, erwächst ein solcher Beschluss in Bestandskraft und ist trotz Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gültig und umzusetzen.

Der Bundesgerichtshof hat daher Klarheit verschafft, welche vorbereitenden Maßnahmen die Wohnungseigentümer beschließen können, um die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zu ändern.