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OLG Braunschweig, Urteil vom 16.01.2020 – 8 U 2/17

BGH, Beschluss vom 02.11.2022 – VII ZR 22/20 – „Was bedeutet „schlüsselfertig“?“

Der Begriff der „Schlüsselfertigkeit“ spielt insbesondere im Verbraucherbauvertrag aber auch im Bauträgervertrag eine Rolle, wenn sich der Unternehmer zur Errichtung einer schlüsselfertigen Wohnanlage/Wohnung/Immobilie verpflichtet.

In einer vom Oberlandesgericht Braunschweig entschiedenen Konstellation schuldete der Auftragnehmer die schlüsselfertige Errichtung einer Wohnanlage, nach der Baubeschreibung gehörten die Bodenbeläge in den Wohnräumen und Fluren aber nicht zum vom Auftragnehmer geschuldeten Leistungsumfang. Als dieser nach Erbringung der vertraglich geschuldeten Leistungen die Abnahme verlangt, wendet der Auftraggeber ein, diese sei nicht geschuldet, da die Wohnräume und Flure keinen Bodenbelag hätten und damit nicht schlüsselfertig seien.

Der Begriff der „Schlüsselfertigkeit“ ist im konkreten Sachzusammenhang auszulegen und bedeutet grundsätzlich die Beschreibung einer Pauschalierung des nach dem Vertrag und der Baubeschreibung tatsächlich geschuldeten Leistungsinhalts. Diese gehen dem allgemeinen Verständnis des Begriffs „schlüsselfertig“ vor.

Rechtlich ist insoweit zu beachten, dass der Begriff der „Schlüsselfertigkeit“ durchaus eine funktionale Leistungsbeschreibung darstellen kann, dann ist grundsätzlich auch geschuldet, was notwendig ist, um mit Einzug und/oder Möblierung zu beginnen. Dieses grundsätzliche Verständnis kann aber durch konkrete Definitionen in der Baubeschreibung verändert werden. Ist in der Baubeschreibung eine Teilleistung detaillierter beschrieben, geht diese speziellere Regelung der allgemeinen Regelung „schlüsselfertig“ vor.