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Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19 – “Wann liegt ein Wohnraummietverhältnis vor?“


Für Wohnraummietverhältnisse sind verschiedene Sondervorschriften anzuwenden (z.B. zu den Kündigungsgründen, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen). In einigen Fällen ist es schwierig festzustellen, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt. So genügt es nicht allein, dass das Mietobjekt eine Wohnung ist. Der Bundesgerichtshof hatte am 13.01.2021 entschieden, dass bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt auf den Nutzungszweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Objektes vertragsgemäß verfolgt. Wenn der Zweck des Vertrages dahin geht, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst wie Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummieters auf das Mietverhältnis nicht anwendbar. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte eine GmbH & Co. KG acht Wohnungen angemietet, die sie an Dritte zu Wohnzwecken weiter überlassen hat. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die (strengen) Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht anwendbar sind. Der Nutzungszweck ging nämlich nicht dahin, dass der Mieter (eine GmbH & Co. KG) dort wohnen sollte. Dies ist bereits bei einer GmbH & Co. KG ausgeschlossen, da sie keinen eigenen Wohnbedarf haben kann. Doch selbst bei einer natürlichen Person würde die Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken sprechen. Vielmehr war der Zweck der Anmietung darauf gerichtet die Wohnräume nicht selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern anderen zur Verfügung zu stellen. Daher nutzte auch die Überschrift des Mietvertrages nichts, wo aufgeführt war, dass ein „Mietvertrag für Wohnraum“ vorliegt und im § 1 dieses Vertrages aufgeführt gewesen ist, dass die Mietobjekte „zu Wohnzwecken“ vermietet werden. Denn bei der Auslegung ist maßgeblich auf den tatsächlichen Zweck abzustellen. Den Bestimmungen im Mietvertrag kommt allenfalls eine indizielle Bedeutung zu. Damit waren die strengen Vorschriften des Wohnraummietrechts im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof stellt in einer weiteren Entscheidung klar, welche Abgrenzungskriterien bei der Prüfung, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt oder nicht, zu beachten sind. Der Wortlaut des Vertrages allein ist dabei nicht maßgebend, sondern der tatsächlich verfolgte Zweck.