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OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019 – 5 U 1894/18 – “Wahrung der gesetzlichen Schriftform nach § 550 BGB“

Das Oberlandesgericht Dresden befasste sich mit Beschluss vom 26.02.2019 – 5 U 1894/18 – mit der Frage, ob bei einem Mietvertrag die gesetzliche Schriftform aus § 550 BGB gewahrt ist. Bekanntlich ist die Rechtsprechung sehr streng. Dies gilt insbesondere bei einer sogenannten Vermietung vom Reißbrett. Befindet sich der Mietgegenstand bei Vertragsschluss aber bereits im Besitz des Mieters, etwa weil ein Vorvertrag bestand, sind die Anforderungen zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform gleichsam gelockert. Es reicht, dass der Mietgegenstand so hinreichend bestimmt ist, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Mietgegenstandes auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Mietvertrag, insbesondere anhand des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen  Mietverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen (so auch BGH NJW 1999, 3257 und Kammergericht Berlin ZMR 2013, 702).

Gegenstand des Mietvertrags waren Räume und Flächen, die zum Betrieb einer Gaststätte genutzt wurden. Diese wurden vom Beklagten im Jahre 2001 von der damaligen Grundstückseigentümerin angemietet. Im Jahre 2011 schloss der Beklagte sodann mit der damaligen Grundstückseigentümerin einen neuen Mietvertrag, in den die jetzige Klägerin durch Grundstückserwerb kraft Gesetzes eingetreten ist. Die neue Vermieterin kündigt das Mietverhältnis ordentlich mit der Begründung, der Mietvertrag leide an einem Schriftformmangel, sodass er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und erhebt Räumungsklage. Die Klägerin argumentiert, wesentliche Vertragsbedingungen seien nicht schriftlich vereinbart, so der Umfang des Mietgegenstands und eine Vereinbarung zu den vom Mieter vorzunehmenden Umbauarbeiten. Diese Auffassung wird vom Oberlandesgericht Dresden allerdings nicht geteilt, es weist die Räumungsklage ab. Zum Argument, der Umfang des Mietgegenstandes sei im Mietvertrag nicht hinreichend konkret angegeben, meint das Oberlandesgericht Dresden, dass es zur hinreichenden Bezeichnung der vermieteten Fläche genügt, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage und dem Umfang dieser Fläche auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Mietvertrag, insbesondere anhand des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Mietverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen (so BGH NJW 1999, 3257; OLG München ZMR 2009, 611; OLG Koblenz NJOZ 2011, 2007; Kammergericht Berlin ZMR 2013, 702; OLG Dresden ZMR 2017, 469; Ghassemi-Tabar, Gewerberaummiete, § 550 Rn. 30). Keinen Erfolg hatte auch das Argument der Vermieterin, es liege ein Schriftformmangel nach § 550 S. 1 BGB vor, weil eine Baubeschreibung fehle, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wurde. In dieser Baubeschreibung, die bei Vertragsabschluss vorhanden war, war geregelt, welche Umbauarbeiten durch den Mieter durchgeführt werden. Nach Vertragsabschluss ist die Baubeschreibung in Verlust geraten. Das Oberlandesgericht Dresden führt aus, dass dies irrelevant sei, denn unter dem Gesichtspunkt der Schriftform sei gerade nicht entscheidend, ob zum heutigen Zeitpunkt die Baubeschreibung noch vorliegt, sondern vielmehr, ob es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Baubeschreibung gab. Entscheidender Zeitpunkt für die Bestimmbarkeit des Mietgegenstands ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, während spätere tatsächliche Geschehnisse die Wahrung der Form nicht infrage stellen können, was sogar für die Vernichtung der Vertragsurkunde gilt (BGH NJW 2008, 2178 Rn. 23). Darüber hinaus weist das Oberlandesgericht Dresden darauf hin, dass eine Vereinbarung zur Ausführung von Umbauarbeiten durch den Mieter nicht derart vertragswesentlich sei, dass sie der Formbedürftigkeit des § 550 S. 1 BGB unterfalle (vgl. dazu auch BGH NJW 2016, 311 Rn. 29).