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Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.03.2022 – V ZR 92/21 – “Vorsicht bei Zahlungen von Gemeinschaftsschulden“

Wohnungseigentümer, die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgen, können keine unmittelbare (anteilige) Erstattung ihrer Aufwendungen verlangen. Das gilt auch für eine zerstrittene Zweiergemeinschaft. Die Parteien des Rechtsstreits bildeten eine Wohnungseigentümergemeinschaft, seit dem Jahr 2018 war kein Verwalter mehr bestellt worden. Beide Parteien tilgten Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und verlangten wechselseitig die Erstattung der jeweils verauslagten Kosten in Höhe des Miteigentumsanteils des anderen. Der beklagte Eigentümer veräußerte seine Einheit schließlich im Jahr 2019. Der Kläger hat die Zahlung von EUR 7.068,49 verlangt.

Ein einzelner Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der WEG tilgt, hat nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Aufwendungsersatzanspruch. Nachdem der in Vorlage tretende Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig wird, ergibt sich ein Ersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer weder aus Bereicherungsrecht noch aus den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag, so der BGH. Auch der Haftungstatbestand nach § 10 Abs. 8 S. 1 WEG der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung (entspricht heute § 9a Abs. 4 S. 1 WEG) greift nicht, weil es sich um Ansprüche handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren und sogenannte Sozialverbindlichkeiten darstellen. Demnach kann ein Eigentümer allein die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz der für sie getätigten Aufwendungen in Anspruch nehmen. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer bereits aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist, so der Bundesgerichtshof. Wenn Eigentümer Verbindlichkeiten der Gemeinschaft tilgen, müssen sie den richtigen Schuldner auswählen, das ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft.