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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 – “Verwaltungskostenpauschale nur selten wirksam“

In einem Wohnraummietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter neben der Kaltmiete und einer Nebenkostenvorauszahlung auch eine Verwaltungskostenpauschale von EUR 34,38 pro Monat trägt. Der Mieter verlangt die Rückzahlung der im Zeitraum Juli 2015 bis Januar 2017 bezahlten Pauschalen in Höhe von EUR 601,65. Der Bundesgerichtshof bestätigt das Urteil des Berufungsgerichtes, in welchem der Vermieter zur Rückzahlung verurteilt worden ist. Denn die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale ist wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, weshalb dem Kläger ein Rückzahlungsanspruch aus Bereicherungsrecht gemäß § 812 Absatz 1 S. 1 Alt. 1 BGB zusteht.

Nach § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraummietvertrages regeln, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt. Zum Schutz des Wohnraummieters sieht § 556 Abs. 4 BGB vor, dass Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters abweichen, unwirksam sind. Dies gilt nicht nur für Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern auch für Individualvereinbarungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Nebenkosten als umlagefähig vereinbart werden, wozu nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung nicht die Verwaltungskosten gehören.

Der Vermieter hat sich damit verteidigt, dass die Verwaltungskostenpauschale keine Umlagevereinbarung bezüglich von Nebenkosten darstellt, sondern ein Teil der Miete ist und der Vermieter durch den Ausweis der Verwaltungskostenpauschale im Mietvertrag nur seine Kalkulation, demnach die Zusammensetzung der Miete offenlegt. Denn dem Vermieter steht es frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten Grundmiete bzw. Nettomiete vorzunehmen und dadurch einen (aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen) Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben.

Der Bundesgerichtshof bestätigt zwar diesen Grundsatz, verneint aber im konkreten Fall, dass es sich bei der Aufnahme der Verwaltungskostenpauschale um eine bloße Offenlegung der Kalkulation als Bestandteil der Nettomiete handelte. Nachdem das Berufungsgericht festgestellt hat, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, kam der Bundesgerichtshof unter Zugrundelegung der sogenannten kundenfeindlichsten Auslegung zu dem Ergebnis, dass die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nicht als weiterer Bestandteil der Kaltmiete angesehen werden kann. Schon die Bezeichnung als Pauschale zeigt eine Nähe zu den Betriebskosten, da der Kaltmiete die Bezeichnungen als Pauschale oder Vorschuss fremd sind. Auch handelt es sich bei den Verwaltungskosten um Betriebskosten. Wenn die Betriebskostenverordnung die Verwaltungskosten von den umlagefähigen Betriebskosten ausnimmt (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung), so dient dies lediglich dem Zweck, dass diese Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung dem Wohnraummieter auferlegt werden können. Auch hat sich der Vermieter nach § 560 Absatz 1 S. 1 BGB vorbehalten, die Pauschale anzupassen, sodass auch dieser Umstand dafür spricht, dass eine Verwaltungskostenpauschale vereinbart worden ist.

Will der Vermieter Verwaltungskosten in die Kaltmiete einpreisen, so ist dies grundsätzlich möglich. Ein offener Ausweis der Verwaltungskosten im Mietvertrag macht dabei keinen Sinn, da dann eine Streitigkeit vorprogrammiert ist, ob es sich um eine Verwaltungskostenpauschale handelt oder lediglich ein Bestandteil der Miete vorliegt. Auf einen solchen Streit sollte sich der Vermieter nicht einlassen.