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BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 188/18 – “Verwalter muss nicht zahlen“

§ 12 WEG sieht vor, in einer Gemeinschaftsordnung zu vereinbaren, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Wenn sich der Verwalter weigert, eine solche Erklärung abzugeben, kann er im Falle seiner Verurteilung die Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt verlangen, wenn er die Zustimmung nicht schuldhaft verweigerte, so der BGH.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat sich der beklagte Verwalter geweigert, die Zustimmung zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit zu erteilen. Nach verlorenem Rechtsstreit entnimmt der Verwalter die entstandenen Kosten von rund 14.000 € aus dem Gemeinschaftsvermögen. Das wollen die Eigentümer nicht hinnehmen und verlangen die Erstattung dieses Betrages vom Verwalter. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass der Verwalter die angefallenen Kosten aus dem Vermögen der Gemeinschaft entnehmen darf. Denn er ist im Hinblick auf die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Eigentums für die Wohnungseigentümer treuhänderisch oder als mittelbarer Stellvertreter tätig. In diesen Fällen muss der Verwalter im Fall seiner Verurteilung die Zustimmung zu erteilen die anfallenden Kosten nicht selbst tragen, sondern ihm steht nach §§ 675, 670 BGB ein Aufwendungserstattungsanspruch zu. Ein solcher Anspruch steht ihm jedenfalls dann zu, wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart ist. Aus der Verurteilung des Verwalters folgt nichts anderes. Denn aus einer reinen Verurteilung lassen sich keine Schlüsse darauf ziehen, dass der Verwalter eine Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 S. 1 BGB begangen hat, solange im Zeitpunkt der Entscheidung des Verwalters Gründe gegeben waren, die die Verweigerungshaltung als gerechtfertigt erscheinen ließen. Nur wenn der Verwalter offensichtlich unvertretbare bzw. nicht mehr nachvollziehbare Entscheidungen trifft und die Zustimmung verweigert, begeht er eine Pflichtverletzung und ist schadensersatzpflichtig. Auch ein bloßer Irrtum des Verwalters über die Voraussetzungen einer berechtigten Zustimmung genügen nicht.