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Oberlandesgericht Stuttgart, Verfügung vom 21.10.2005 – 13 U 48/25 – „Verbot der geltungserhaltenden Reduktion: Kosten der Hausverwaltung“

Das Oberlandesgericht Stuttgart musste sich im Rechtsstreit 13 U 48/25 mit der Frage befassen, ob eine mietvertragliche Klausel wirksam ist, wonach der Mieter „sonstige notwendige Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten einschließlich Kosten der Hausverwaltung“ tragen sollte. Hierbei war nicht zuletzt auch zu prüfen, ob nicht zumindest die Hausverwaltungskosten dem Mieter wirksam überbürdet wurden.

Das Oberlandesgericht Stuttgart legt in einer Verfügung vom 21.10.2025 dar, dass die Umlagevereinbarung nicht hinreichend bestimmt ist und deshalb gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstößt. Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Diesen Anforderungen genügt die Regelung nach Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart nicht. Sie ist inhaltlich unklar und damit nicht hinreichend bestimmt. Soweit der Vermieter meinte, der Begriff der Verwaltungskosten sei nach der Rechtsprechung des BGH hinreichend bestimmt, so vermag dies nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht weiterzuhelfen, da die Klausel nicht nur von Verwaltungskosten spricht und offen ist, was sonstige notwendige Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten“ sein sollen. Diese sehr pauschale Formulierung ermöglicht es dem Mieter nicht, sich einen Überblick über die von ihm zu tragenden Kosten zu verschaffen.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts kann die Klausel auch nicht hinsichtlich der „Kosten der Hausverwaltung“ aufrechterhalten werden. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann eine Regelung, die gegen die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB verstößt, nicht im Wege der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden. Nur dann, wenn sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils rechtlich unbedenklich. So ist es hier aber nach Meinung des Oberlandesgerichts nicht. Bei den einzelnen Teilen der Klausel handelt es sich nicht um nebeneinander stehende, selbstständige Regelungsteile, die Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein können (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 58/01, NZM 2005, 863, 865). Bei den „Kosten der Hausverwaltung“ handelte es sich vielmehr um ein unselbstständiges Beispiel („einschließlich“) einer umfassenden unwirksamen Regelung (zur Gefahr einer Umgehung des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion durch extensive Anwendung der blue-pencil-Theorie vergleiche auch Guhling in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 306 BGB Rn. 20).

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat dem Vermieter angeraten, seine Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzunehmen. Dies ist dann auch geschehen.