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BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23 – „Untervermietung als Gewinnmodell unzulässig„

Wer seine Wohnung vorübergehend nicht selbst nutzen kann – etwa wegen eines Auslandsaufenthalts – denkt schnell an Untervermietung. Das ist grundsätzlich möglich, aber nicht grenzenlos. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung (und damit ein Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters nach § 553 BGB) nicht vorliegt, wenn der Mieter mit der Untervermietung mehr einnimmt, als er selbst an wohnungsbezogenen Kosten hat – also Gewinn erwirtschaftet.

Im entschiedenen Fall mietete der Beklagte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin für monatlich EUR 460,00 Nettokaltmiete. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab 2020 ohne Erlaubnis weiter und verlangte von zwei Untermietern EUR monatlich 962,00 Nettokaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung. Die klagende Vermieterin mahnte ab und kündigte im Februar 2022 das Mietverhältnis wegen Pflichtverletzung ordentlich, nachdem der beklagte Mieter die Untervermietung nicht beendete.

Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Denn die Untervermietung war unzulässig und stellte eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt. § 553 BGB soll dem Mieter helfen, die Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten und seine Mietaufwendungen zu verringern. Der Zweck von § 553 BGB ist aber nicht, dem Mieter eine zusätzliche Einnahmequelle zu eröffnen. Wer durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, die über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, hat keinen Anspruch auf eine Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 BGB.

Offen blieb in der Entscheidung, wie im Einzelfall zusätzliche Leistungen – etwa die Überlassung von Mobiliar – bei der Frage zu bewerten sind, ob tatsächlich ein Gewinn erzielt wird. Der BGH musste dazu nicht Stellung nehmen, weil im Prozess keine Feststellungen getroffen waren, die den deutlichen Aufschlag als Ausgleich für solche Zusatzleistungen erklärt hätten. Ebenfalls musste der BGH nicht entscheiden, ob die Untermiete hier zusätzlich wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse problematisch gewesen wäre, weil es bereits an einem berechtigten Interesse wegen der Gewinnerzielung fehlte.

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung, dass Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung immer vorab einholen und begründen sollen. Die Konditionen sollten nachvollziehbar sein und sich an der Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Kosten orientieren. Wer ohne Erlaubnis und mit spürbarem Aufschlag untervermietet, riskiert nach Abmahnung eine wirksame ordentliche Kündigung. Vermieter können Untervermietungswünsche weiterhin nicht pauschal ab-lehnen, sie dürfen aber genauer hinsehen, wenn der Eindruck entsteht, die Untervermietung werde als Gewinnmodell genutzt.