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BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24 – „Untervermietung als Gewinnmodell unzulässig„

Steckengebliebener Bau: Gemeinschaft muss mehr als nur Gemeinschaftseigentum fertigstellen

Kommt es zur Insolvenz des Bauträgers, kann ein Bau „steckenbleiben“. Das Gemeinschaftseigentum ist dann nur teilweise hergestellt, einzelne Einheiten – etwa im Dachgeschoss – bleiben Rohbau. Zu dieser Konstellation hat der Bundesgerichtshof am 27.02.2026 entschieden, dass der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter Umständen auch Arbeiten verlangen kann, die typischerweise innerhalb der Wohnung liegen – und zwar unabhängig davon, ob diese Bauteile dem Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Im entschiedenen Fall gehörten den Klägern zwei noch nicht fertiggestellte Dachgeschosseinheiten. Die WEG-Gemeinschaft war bereits rechtskräftig verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum erstmalig plangerecht herzustellen. Streit entstand dann darüber, wie weit die Erstherstellungspflicht reicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wollte nicht beschließen, dass auch innenliegende nichttragende Zwischenwände, die Elektroinstallation (unter Putz) sowie der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung inklusive Leitungen und Heizkörpern zur plangerechten Erstherstellung gehören. Die betroffenen Eigentümer verlangten deshalb gerichtlich die Ersetzung des verweigerten Beschlusses (sogenannte Beschlussersetzungsklage). In den Vorinstanzen scheiterten sie – beim BGH hatten sie damit überwiegend Erfolg.

Der BGH stellt klar, dass das Wohnungseigentumsgesetz die Erstherstellungspflicht bei einem steckengebliebenen Bau nicht ausdrücklich regelt. Schon zuvor war anerkannt, dass die Gemeinschaft jedenfalls das Gemeinschaftseigentum erstmalig herstellen muss. Neu und entscheidend ist nun, dass der Anspruch nicht strikt auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt ist. Für seinen Umfang kommt es nicht darauf an, ob etwas dinglich Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist. Maßgeblich sind vielmehr praktikable, bau- und verwaltungsnahe Lösungen. Wenn die Gemeinschaft ohnehin Arbeiten an den umschließenden Bauteilen (Wänden, Böden, Decken) sowie an tragenden Innenwänden und den gemeinschaftlichen Versorgungssträngen vergeben muss, wäre es aus Sicht des BGH unpraktikabel, die unmittelbar damit verzahnten Leistungen auszuklammern. Deshalb muss die Gemeinschaft hier auch die Errichtung der nichttragenden Innenwände in verputzter Form, die unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung mitsamt Zuleitungen und Heizkörpern veranlassen.

Wichtig für die Praxis ist auch der Kostenblick: Grundsätzlich tragen alle Eigentümer die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nach den allgemeinen Regeln. Übernimmt die Gemeinschaft jedoch – auf Verlangen einzelner – zusätzlich die erstmalige Errichtung von Teilen, die dem Sondereigentum zuzurechnen wären, trifft die Kostenlast insoweit denjenigen, der diese Leistungen verlangt. Die genaue Zuordnung zum Sondereigentum spielt daher auf der Kostenebene eine Rolle.

Gleichzeitig zieht der BGH bei der Herstellungspflicht auch Grenzen. Diese ist jedenfalls auf die vorgenannten Bauteile beschränkt. Es bleibt im Grundsatz dabei, dass der jeweilige Eigentümer sein Sondereigentum selbst fertigstellt – etwa Bad, Küche und vergleichbare Ausstattungen. Außerdem gibt es keinen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Erstherstellung, wenn der einzelne Eigentümer erfolgversprechende, gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder einen Insolvenzverwalter durchsetzen kann.

Einen weiteren Punkt konnte der BGH nicht abschließend entscheiden. Die klagenden Eigentümer begehrten noch die Gestattung von sechs Dachflächenfenstern. Diese waren ursprünglich nicht vorgesehen und gehörten daher nicht zur plangerechten Erstherstellung, sondern stellen eine Abweichung von der ursprünglichen Planung und damit eine bauliche Veränderung dar. Ob die übrigen Eigentümer diese dulden müssen, hängt davon ab, ob sich andere Eigentümer verständlicherweise über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt fühlen können. Hierzu muss das Landgericht erneut Tatsachen würdigen; bloße Sichtbarkeit genügt für eine relevante Beeinträchtigung nicht automatisch, entscheidend ist die optische Wirkung auf das Gebäude als Ganzes, so der BGH.