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OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2026 – I-10 U 72/25 – „Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten„

Das Oberlandesgericht Düsseldorf musste sich in einem von uns erstrittenen Urteil vom 07.05.2026 – I-10 U 72/25 – mit der Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten befassen. Bei den Vereinbarungen im Mietvertrag zu den Nebenkosten handelte es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die vom Vermieter gestellt wurden, also um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Zu den Verwaltungskosten enthielt der Mietvertrag die Klausel, dass der Mieter „die Verwaltungskosten, auch durch Dritte, in Höhe von maximal 5 % der Nettomiete“ zu tragen habe. Allerdings begnügte sich der Mietvertrag nicht mit dieser Bestimmung, sondern hinzugefügt wurde der Satz „Diese Regelung geht § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung vor“. Dieser Zusatz brach dem Vermieter, bildlich gesprochen, das Genick.

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung definiert die Verwaltungskosten als „Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung“. Der Vermieter hatte somit durch die von ihm gewählte Formulierung zum Ausdruck gebracht, dass er unter Verwaltungskosten etwas anderes verstehen will als das, was in der Betriebskostenverordnung als Verwaltungskosten definiert wird.

Die Regelung im Mietvertrag ist als eine Allgemeine Geschäftsbedingung nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wird. Unter Berücksichtigung des objektiven Inhalts und des typischen Sinns der Regelung ist ihr Inhalt so zu verstehen, dass ein Rückgriff auf die Definition der Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung gerade nicht möglich ist. Vergeblich hatte der Vermieter versucht zu argumentieren, mit der Formulierung solle nur klargestellt werden, dass die Verwaltungskosten als Betriebskosten zu qualifizieren seien, obwohl sie eigentlich keine Betriebskosten sind. Diese Argumentation überzeugte das Oberlandesgericht Düsseldorf zutreffend nicht, denn das Gericht meinte, die vom Vermieter vertretene Auffassung entspreche keiner verständigen und naheliegenden Auslegung, zumindest sei die Regelung insoweit nicht eindeutig und Zweifel bei der Auslegung gingen nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters. Die Regelung sei demnach nicht hinreichend klar. Diese Intransparenz führe zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt.