Project Description

BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 17/18 – “Schuldet der Vermieter einen funktionierenden Telefonanschluss in der Mietwohnung?


Die klagende Mieterin hat 2011 eine Wohnung angemietet. In der Folgezeit kam es zu einem Defekt an der Telefonleitung, sodass die Nutzung des Internets und Telefongespräche nicht möglich waren. Eine Aufforderung, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose der Wohnung instandzusetzen blieb ohne Erfolg. Daher begehrt die Klägerin vom Beklagten als Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung.

Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass der Vermieter zur Instandsetzung der Telefonleitung verpflichtet ist. Denn nach § 535 Absatz 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter hat daher einen Erfüllungsanspruch. Der Umfang dieser Verpflichtung richtet sich nach dem, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Wenn es an einer Vereinbarung fehlt, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – gegebenenfalls ergänzender- Auslegung abzuleitenden Standards bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Es sind Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Jedenfalls dann, wenn eine Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der zumindest im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen solchen funktionsfähigen Telefonanschluss. Demnach trifft den Vermieter die Verpflichtung, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (sogenannte Überlassungspflicht) und danach auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand auch zu erhalten (Erhaltungspflicht). Zur letzteren gehört die Verpflichtung, eine nach Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. Auch kommt es nicht darauf an, ob und bejahendenfalls welche Ansprüche dem Mieter gegen ein Telekommunikationsunternehmen zustehen. Selbst, wenn dem Mieter im Einzelfall im Hinblick auf die Verkabelung Ansprüche gegen Dritte zustünden, würde allenfalls eine gesamtschuldnerische Verpflichtung vorliegen, bei der es dem Schuldner freisteht, welchen Gläubiger er in Anspruch nimmt.

Es ist auch nicht von Bedeutung, dass sich die defekte Leitung außerhalb der vermieteten Räumlichkeiten befindet. Die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters beschränkt sich nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern auch auf die ausdrücklich nicht vermieteten Hausteile, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterliegen.