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Landgericht Berlin, Urteil vom 07.11.2018 – 26 O 66/18 – “Schriftformmangel durch Unterzeichnung mit „i. A.““

Mit Urteil vom 07.11.2018 – 26 O 66/18 – befasste sich das Landgericht Berlin mit einem weiteren Fall, bei dem Nachlässigkeit dazu führte, dass ein vermeintlich langjähriger Mietvertrag aufgrund eines Schriftformmangels ordentlich kündbar war.

Vermieter und Mieter schließen am 11.07.2011 einen schriftlichen Mietvertrag über Gewerberäume einschließlich Hof- und Gartenfläche zur Nutzung als Restaurant/Biergarten. Dabei wurde eine Mietzeit vom 15.07.2011 bis 30.06.2021 vereinbart. Für den Grundstückseigentümer Helmut K. und die ihn nach dem Vertragsrubrum vertretende Gewerbe- und Hausverwaltungsgesellschaft mbH unterzeichnete den Mietvertrag vom 11.07.2011 unter dem Firmenstempel der Vertreterin jemand, der seiner Unterschrift „i. A.“ voranstellte.

Der Kläger trat durch Grundstückserwerb kraft Gesetzes nach § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis auf Vermieterseite ein. Nach Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 03.11.2017 zum 30.06.2018. Nachdem der Mieter nicht räumte, erhebt der Kläger Räumungsklage, der das Landgericht Berlin mit der zutreffenden Begründung stattgibt, das Mietverhältnis sei wegen eines Schriftformmangels als Vertrag auf unbestimmte Zeit zu behandeln und habe daher wie geschehen ordentlich gekündigt werden können.

Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die vom Kläger unter dem 03.11.2017 erklärte Kündigung beendet worden, sodass der Mieter gemäß § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet ist. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch des Klägers besteht, weil dieser gemäß § 580 a BGB wirksam gekündigt hat. Der von dem Beklagten mit dem Voreigentümer des Grundstücks geschlossene und gemäß § 566 BGB auf den Kläger übergegangen Mietvertrag ist entgegen der Ansicht des Mieters nicht bis zum 30.06.2021 fest geschlossen, sondern als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu behandeln. Die für das Vertragsverhältnis im Hinblick auf die vereinbarte Mietzeit zwingend gemäß §§ 578, 550 BGB vorgeschriebene Schriftform ist durch den Vertrag nicht eingehalten. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor. Doch lässt sich diesem schriftlichen Vertrag selbst nicht entnehmen, dass dieser durch den Vermieter geschlossen und von ihm autorisiert ist. Indem der auf Seiten des Vermieters Unterzeichnende seine Unterschrift mit dem Kürzel „i. A.“ versehen hat, ist nicht davon auszugehen, dass er die Verantwortung für den Inhalt des Vertrags übernommen hat, zumal er selbst wiederum lediglich für den gesetzlichen Vertreter der Vertreterin des Vermieters handelte. Vielmehr kann seine Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden. Es mag sich bei dem Unterzeichner zwar um jemanden gehandelt haben, der von der Vertreterin des Vermieters entsandt war, aber – der Zusatz „i. A.“ machte es deutlich – nicht um jemanden, der eine eigene Erklärung als Vertreter abgeben wollte. Dies führt zu einem Schriftformmangel mit der weiteren Folge der ordentlichen Kündbarkeit des Mietverhältnisses.