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BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 – “Schönheitsreparaturen: Vereinbarung mit dem Vormieter reicht nicht“

Vermieter und Mieter streiten darum, ob die vermietende Klägerin berechtigt ist von dem Beklagten als Mieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu verlangen. Die Klägerin hat in einem von ihr gestellten Formularmietvertrag vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter ausgeführt werden müssen. Der beklagte Mieter kam mit der Vormieterin, die die Wohnung unmittelbar vor Einzug des Beklagten bewohnte darüber überein, dass der Beklagte von dieser die in die Wohnung eingebrachten Gegenstände gegen Zahlung einer nicht näher festgestellten Summe übernimmt und sich bereit erklärt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Wohnung wurde damit in einem nicht renovierten Zustand an den Beklagten übergeben, sie wies Gebrauchsspuren der Vormieterin auf. Nachdem das Mietverhältnis mit dem Beklagten endete wurde im Rahmen einer Wohnungsbegehung am 06.01.2014 festgestellt, dass Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizkörpern erforderlich waren. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, diese Arbeiten durchzuführen. Der Beklagte gab die Wohnung am 14.02.2014 zurück. Noch am selben Tag übergab die Klägerin die Wohnung an eine Nachmieterin. Die vom Beklagten durchgeführten Arbeiten waren nicht deckend, sondern streifig. Nachbesserungsarbeiten verliefen nicht zur Zufriedenheit der Klägerin. Nachdem der Beklagte weitere Arbeiten ablehnte, wurden diese durch einen Malerfachbetrieb durchgeführt. Die Parteien streiten darum, ob die Schadensersatzverpflichtung besteht.

Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass der Klägerin ein Schadensersatzspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB nicht zusteht. Denn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf den Beklagten abgewälzt worden. Bereits 2015 hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 185/14) entschieden, dass eine Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unangemessen benachteiligend und damit unwirksam ist.

Diese Regelung wird auch nicht deshalb wirksam, weil sich der Beklagte gegenüber der Vormieterin zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet hat. Hierdurch wird übersehen, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte nur zwischen den Parteien wirken. Deshalb hat das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuen Mieter enthaltenen Verpflichtung. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter – dem Vermieter gegenüber – verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. Dies ist aber der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergibt und gleichzeitig durch Formularklausel der Mieter zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Demnach vermögen etwaige Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vormieter an der Unwirksamkeit der im Mietverhältnis enthaltenen Vornahmeklausel nichts zu ändern.