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BGH, Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18 – “Pflichten des Verwalters bei Sanierungsbedarf“

Der Verwalter muss den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums kontrollieren, die Wohnungseigentümer entsprechend unterrichten und sie auch in die Lage versetzen, die für die zu ergreifenden Maßnahmen notwendigen Beschlüsse zu fassen. Zur Vorbereitung der Beschlussfassung muss der Verwalter bestehende Handlungsoptionen aufzeigen. Wenn Baumaßnahmen durch Dritte wie den Bauträger durchgeführt werden, muss der Verwalter wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer prüfen, ob die Leistungen ordnungsgemäß erbracht sind. Wenn er feststellt, dass beschlossene oder anderweitig veranlasste Sanierungsmaßnahmen ganz oder teilweise nicht ausgeführt werden, muss er auf vollständiger Durchführung beharren, wie der Bundesgerichtshof am 19.07.2019 in einem Urteil entschieden hat. Insbesondere darf der Verwalter nicht auf Erledigungsmitteilungen des Bauträgers vertrauen, wenn er Anhaltspunkte dafür hat, dass tatsächlich eine Erledigung nicht stattgefunden hat. Vielmehr muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in diesem Fall unterrichten und auf eine sachgerechte Beschlussfassung hinwirken, dabei auch bestehende Gewährleistungsansprüche und auch bestehende Verjährungsfristen berücksichtigen. Wenn der Verwalter dies unbeachtet lässt, haftet der Verwalter für den entstehenden Schaden und zwar auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, obwohl der Verwaltervertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband abgeschlossen wurde. Denn der Verwaltervertrag entfaltet Schutzwirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers. Diese dargestellten Verpflichtungen treffen auch den sogenannten Bauträgerverwalter, demnach mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter. Damit muss der Bauträgerverwalter auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.