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Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.02.2021 – VIII ZR 213/20 – “Ordentliche Kündigung aufgrund Betriebsbedarfs“

Der Kläger hat den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nebst Garage und Stellplatz in einem Pfarrhof in Anspruch genommen. Während das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, hat das Berufungsgericht der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters hatte Erfolg. Die Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. In der Kündigung wurde geltend gemacht, dass die Bedarfsperson (der Zeuge T.) nicht nur klassische Haushaltstätigkeiten für das Pfarrhaus erledige, sondern auch den Pfortendienst durchführe, Telefonate entgegennehme und auch sonst anfallende Aufgaben wie z.B. Botengänge zur Kirche/Sakristei übernehme und deshalb eine Unterbringung in der Nähe des Pfarrhauses erforderlich ist. Der Mieter hat bestritten, dass es einen Betriebsbedarf im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB gibt, da insbesondere der Zeuge T. in Vollzeit in einem Werk in L. arbeitet und selbst, wenn er als Pfarrhaushälter eingesetzt werden sollte, diese Aufgaben jedenfalls nicht jederzeit kurzfristig ausüben müsse. Der Bundesgerichtshof hat für das neue Berufungsverfahren darauf hingewiesen, dass er ein berechtigtes Interesse für die Kündigung im Sinne eines Betriebsbedarfs gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur dann als gegeben ansieht, wenn die Nutzung der Wohnung für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung ist. Die geltend gemachten Tätigkeiten rechtfertigen aber eine Unterbringung in der Nähe des Pfarrhauses nicht. Auch ein Betriebsbedarf kann daher einen Grund für die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses darstellen. Die Voraussetzungen hierfür sind allerdings streng. Die Nutzung der Wohnung muss für den betrieblichen Ablauf nämlich von wesentlicher Bedeutung sein. Dass die Aufgabe nur leichter bewältigt werden kann, wenn die Wohnung genutzt wird, reicht allein nicht aus.