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 “Novelliertes Wohnungseigentumsgesetz am 01.12.2020 in Kraft getreten“

Am 01.12.2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz mit zahlreichen Neuerungen in Kraft getreten. Zu den zentralen Neuerungen zählt u. a., dass es auch eine Ein-Personen-Gemeinschaft gibt. Sie beginnt bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, demnach bereits viel früher als bislang. Nunmehr kann auch grundsätzlich auf Freiflächen Sondereigentum entstehen (d. h. insbesondere Stellplätze). Bislang war an solchen Flächen nur die Bestellung eines Sondernutzungsrechts möglich. Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung beträgt jetzt drei Wochen. Entfallen ist die Voraussetzung, wonach eine Versammlung nur beschlussfähig ist, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren wurde erleichtert. Ein Teilnahmerecht in den Versammlungen kann auch online ausgeübt werden und Rechte auch im Wege der elektronischen Kommunikation ausgeübt werden. Bauliche Veränderungen (das sind Maßnahmen, welche über eine reine Erhaltung hinausgehen) können – solange die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet und ein Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen nicht unbillig benachteiligt wird – beschlossen, einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet oder auch verlangt werden. Des Weiteren hat jeder Eigentümer Anspruch auf Durchführung von folgenden privilegierten Maßnahmen: Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss. Wenn eine bauliche Veränderung niemanden benachteiligt oder die Benachteiligten zustimmen, hat jeder Eigentümer sogar einen Anspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen. Kosten baulicher Veränderungen sind grundsätzlich nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteile nur von zustimmenden Wohnungseigentümern zu tragen, wobei nur ihnen auch die Nutzungen zustehen. Der Verwalter hat nunmehr auch einen Vermögensbericht zu erstellen, aus welchem die Wohnungseigentümer den Rücklagenstand und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen entnehmen können. Im Übrigen ist grundsätzlich ein „zertifizierter Verwalter “ zu bestellen, um die Qualifikation des Verwalters zu wahren. Das Nähere zum zertifizierten Verwalter soll eine Rechtsverordnung bestimmen. Daneben hat der Verwalter eine gesetzliche Vertretungsmacht für die WEG, welche jedoch für den Abschluss eines Grundstückskauf- und Darlehensvertrages nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besteht. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam, was zur Rechtssicherheit beiträgt. Der Beirat unterstützt nicht mehr den Verwalter sondern überwacht diesen. Die Mitgliederzahl im Beirat ist nunmehr flexibel gestaltet und nicht mehr auf drei festgelegt. Die Beschlussklagen (Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen) sind nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu richten.

Mit dem neuen Wohnungseigentumsrecht sind einige grundlegende Neuerungen umgesetzt worden, die Verwaltung des Wohnungseigentums ist in die Nähe der Personengesellschaften gerückt, wo auch entsprechende Mehrheiten für die Entscheidungsbefugnis maßgebend sind und nach außen der Vertreter über eine gesetzlich klar umrissene Vertretungsmacht verfügt. Aber auch die Rechtsstellung eines jeden einzelnen Eigentümers ist durch die Schaffung entsprechender Ansprüche gegen die Mehrheit gestärkt worden. Die Zeit wird zeigen, ob sich das neue Wohnungseigentumsgesetz in der Praxis bewährt. Es bietet jedenfalls gute und praxistaugliche Regelungen.