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BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 – „Neues zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln„

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.04.2026 klargestellt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln zwar über einen erheblichen Gestaltungsspielraum verfügen, dieser aber nicht schrankenlos ist. Im entschiedenen Fall ging es um eine Sonderumlage für die Instandsetzung einer Heizungsanlage. Die Gemeinschaft hatte beschlossen, die Kosten nicht nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen, sondern nach Einheiten (sog. Objektprinzip) zu verteilen. Für die Eigentümer einer kleineren Wohnung bedeutete dies eine erhebliche Mehrbelastung.

Der BGH bestätigt zunächst, dass Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss von einer bisherigen oder vereinbarten Kostenverteilung abweichen können. Auch ältere Gemeinschaftsordnungen stehen dem nicht ohne Weiteres entgegen. Entscheidend ist jedoch, ob der neue Verteilungsschlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die gerichtliche Kontrolle ist dabei nicht auf eine reine Willkürprüfung beschränkt. Diese im früheren Recht geltende Beschränkung gibt der Bundesgerichtshof ausdrücklich auf. Vielmehr muss der gewählte Maßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen sein und darf einzelne Eigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligen.

Besonders bedeutsam ist die Entscheidung für Anlagen mit unterschiedlich großen Wohnungen. Der BGH stellt klar, dass es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die allen Eigentümern dienen, durch Mehrheitsbeschluss nach der Anzahl der Einheiten zu verteilen, wenn bislang eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vorgesehen war. Denn Erhaltungsmaßnahmen führen typischerweise zu einem Werterhalt oder sogar zu einer Wertsteigerung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eigentümer größerer Einheiten profitieren hiervon regelmäßig stärker als Eigentümer kleinerer Einheiten. Eine pauschale Verteilung je Einheit kann deshalb kleinere Einheiten unangemessen belasten.

Im konkreten Fall hätte die Verteilung nach Miteigentumsanteilen für die klagenden Eigentümer voraussichtlich eine Belastung von EUR 1.075,00 bedeutet. Nach dem beschlossenen Objektprinzip sollten sie dagegen EUR 1.666,67 zahlen. Diese Mehrbelastung von rund 55 Prozent hielt der BGH für voraussichtlich nicht hinnehmbar, sofern die Wohnfläche der Kläger im Wesentlichen ihren Miteigentumsanteilen entspricht. Die Sache wurde insoweit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet die Entscheidung, dass Änderungen der Kostenverteilung sorgfältig vorbereitet und begründet werden müssen. Ein Mehrheitsbeschluss allein genügt nicht. Verwalter und Beiräte sollten vor entsprechenden Beschlüssen prüfen, ob der neue Verteilungsschlüssel sachgerecht ist, welche Mehrbelastungen einzelne Eigentümer treffen und ob hierfür besondere rechtfertigende Umstände bestehen. Gerade bei Sonderumlagen für Sanierungen oder Instandsetzungen kann eine scheinbar einfache Verteilung nach Einheiten rechtlich angreifbar sein.

Auch nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.12.2020 müssen Eigentümer damit erhebliche und sachlich nicht gerechtfertigte Mehrbelastungen durch Mehrheitsbeschlüsse nicht ohne Weiteres hinnehmen.