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BGH, Urteil vom 06.03.2024 – VIII ZR 79/22 – „Neues und Bekanntes zu Quotenabgeltungsklauseln“

Der Bundesgerichtshof hat bereits im Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13) sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, die formularvertraglich vereinbart worden sind, für unwirksam erachtet. In solchen Quotenabgeltungsklauseln wird der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen verpflichtet, Kosten gemäß dem Anteil zu tragen, der dem Grad der Abnutzung entspricht.

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, zog der Vermieter von der Kaution einen Betrag von EUR 1.253,34 ab. Damit war der Mieter nicht einverstanden und erhob Klage. Der Bundesgerichtshof bestätigt zunächst seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2015, wonach solche Quotenabgeltungsklauseln, wenn sie formularvertraglich vereinbart werden, unwirksam sind, da diese eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Es wird nämlich durch diese Klauseln verlangt, dass zur Ermittlung der auf den Mieter bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen angestellt werden müssen und eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht möglich ist.

Der Vermieter hat jedoch eingewendet, dass die Quotenabgeltungsklausel in seinem Mietvertrag individualvertraglich vereinbart worden ist. In diesem Fall ist es möglich, eine Quotenabgeltungsklausel wirksam zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist auch durch § 556 Abs. 4 BGB nicht ausgeschlossen. Diese Vorschrift schließt Abweichungen von gesetzlichen Regelungen zu Betriebskosten aus. Die Tragung von Kosten im Rahmen einer Schönheitsreparatur stellen aber keine Betriebskosten dar, so der Bundesgerichtshof. Schönheitsreparaturen sind kein Regelungsinhalt von § 556 BGB. Vielmehr ist die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB betroffen. Diese Regelung ist aber dispositiv. Abweichende Regelungen sind damit möglich.

Nachdem das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob eine individualvertragliche Vereinbarung vorliegt, wurde der Rechtsstreit an dieses zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof bestätigt damit, dass die Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln allein im Anwendungsbereich der allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt, wo ein strenger Wirksamkeitsmaßstab anzulegen ist. Individualvertraglich herrscht dagegen Vertragsfreiheit.