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LG Darmstadt, Urteil vom 30.01.2026 – 28 O 154/24 – „Managementpauschale„

Das Landgericht Darmstadt hat mit einem Urteil vom 30.01.2026 – 28 O 154/24 – die kreative und sehr gewagte Rechtsauffassung vertreten, dass die Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach der Mieter die Kosten des Managements (inklusive Mieterbetreuung) in Höhe von 5 % des Nettomietzinses zu tragen habe, unwirksam sei. Das Landgericht stellt zunächst zutreffend fest, dass es sich bei dieser mietvertraglichen Bestimmung um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte, vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die der Inhaltskontrolle unterliegt. Aus der Gestaltung und dem Inhalt des Vertrags ergab sich ein Anschein dafür, dass die Regelungen zur Mehrfachverwendung formuliert wurden. Diesen prima-facie-Beweis vermochte der Vermieter nicht zu erschüttern.

Das Landgericht nimmt an, dass eine Inhaltskontrolle der Klausel zu deren Unwirksamkeit führt. Die Klausel sei nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB intransparent, da der Begriff des Managements nicht hinreichend bestimmt ist. Nach dem Transparenzgebot sind Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Positionen, die nicht in der Betriebskostenverordnung, die auch zur Auslegung von Begriffen in Gewerberaummietverträgen herangezogen werden können, definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten hierunter fallen. Es sei bei dem Begriff Managementkosten nicht ersichtlich, welche Kosten einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Deshalb sei der Begriff Managementkosten intransparent und die Umlage unwirksam. Auch die Beschränkung der Managementkosten auf 5 % des Nettomietzinses könne der Klausel nicht zur Wirksamkeit verhelfen. Es sei nicht notwendig, dass die beanstandete Klausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners führt, die bloße Unklarheit der Klausel könne bereits zur Unwirksamkeit führen (BGH NJW 2006, 2545). Der Zweck des Transparenzgebotes bestehe darin, Klarheit und Verständlichkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu sichern. Der Verwender solle sich keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume verschaffen, der Vertragspartner seine Rechte möglichst klar und einfach feststellen können, um nicht von deren Einforderung oder Durchsetzung abgehalten zu werden.

Die Rechtsansicht des Landgerichts Darmstadt ist meines Erachtens falsch. Richtig ist zwar, dass der Begriff des Management intransparent ist. In § 307 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es jedoch, dass eine zur Unwirksamkeit einer Regelung führende unangemessene Benachteiligung sich auch daraus ergeben kann (nicht muss!), dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Aus dieser Formulierung folgt aber, dass eine Intransparenz (also die fehlende Klarheit und Verständlichkeit) zwar zu einer unangemessenen Benachteiligung führen kann, aber nicht muss. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Darmstadt hat der Bundesgerichtshof (nämlich mit Urteil vom 12.09.2024 – IX ZR 65/23 – zur formularmäßigen anwaltlichen Zeithonorarabrede) aber entschieden, dass die Intransparenz von Klauseln nicht stets und ohne weiteres deren Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB bedingt, sondern Voraussetzung ist auch, dass die Unklarheit zu einer unangemessenen Benachteiligung führt. Dies hat der Bundesgerichtshof bei der Zeithonorarabrede für die Anwaltsvergütung mit der Begründung verneint, dass eine formularmäßige Zeithonorarvereinbarung dem Rechtsanwalt keinen rechtlichen Gestaltungsspielraum ermöglicht, sodass der Mandant nicht unangemessen benachteiligt wird. Ebenso verhält es sich meines Erachtens bei der Vereinbarung einer Pauschale für die Managementkosten. Er spielt doch keine Rolle, welche Kosten alles unter den intransparenten Begriff des Management fallen, der Mieter wird nicht unangemessen benachteiligt, denn er weiß, dass er eine feste Pauschale zu zahlen hat. Worin die unangemessene Benachteiligung liegen soll, wird nicht ersichtlich. Ich halte es daher eher für unwahrscheinlich, dass andere Gerichte, insbesondere Obergerichte, der Rechtsansicht des Landgerichts Darmstadt folgen werden.