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BGH, Urteile vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18 – “Maklerkosten nicht als Schadensersatz zu erstatten“

Der Bundesgerichtshof hatte in zwei Verfahren darüber zu entscheiden, ob dem jeweiligen Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die hierfür angefallenen Maklerkosten als Schadensersatz vom Vermieter verlangen kann. In beiden Fällen ist der Bundesgerichtshof davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis aufgrund einer Pflichtverletzung des Vermieters beendet wurde. Die Mieter haben sodann Haus- oder Wohnungseigentum erworben und hierfür Maklerkosten aufgewendet, die sie von den Vermietern als Schadensersatz verlangten. Der Bundesgerichtshof entscheidet in beiden Fällen, dass die Maklerkosten keinen erstattungsfähigen Schaden darstellen. Denn eine vertragliche Haftung besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Das bedeutet, dass der Schaden in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen muss, so der Bundesgerichtshof. Das ist aber bezüglich der Maklerkosten zu verneinen. Begründet wird dies damit, dass die Mieter mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen haben, sondern eine hiervon unterschiedliche Stellung als Eigentümer erwarben. Beide Besitzrechte als Mieter und Eigentümer sind nicht vergleichbar, da insbesondere das Eigentum ein zeitlich nicht begrenztes Nutzungsrecht darstellt. In einem der Fälle verlangte der Mieter neben der Erstattung der Maklerkosten jedoch auch Umzugskosten, Mehrkosten seiner Übergangsunterkunft sowie Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche. Für diese Kosten bejaht der Bundesgerichtshof die Schadensersatzverpflichtung, da diese Schadenspositionen anders als die Maklerkosten bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind. Diese Schäden stehen noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters.