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BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17 – “Kosten einer Gebäudeversicherung inklusive Mietausfall sind umlagefähig


Der Vermieter der an die beklagten Mieter vermieteten Wohnung hat eine sogenannte „All-Risk“ Gebäudeversicherung abgeschlossen, welche auch das Risiko eines Mietausfalls beinhaltete. Der beklagte Mieter ist der Ansicht, dass im Hinblick auf das Risiko eines Mietausfalls die Kosten der Gebäudeversicherung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht umlagefähig sind und der Prämienanteil an diesem Risikoanteil herauszurechnen ist. Der beklagte Mieter hat demnach sich geweigert, den unter die Position „Versicherungen“ fallenden Kostenanteil zu bezahlen. Die beiden ersten Instanzen sind dieser Ansicht gefolgt. Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter Recht und verurteilt den Mieter zur Zahlung. Der Bundesgerichtshof hält eine Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung für gegeben. Der Verordnungsgeber beabsichtigte nicht, die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfalls infolge eines versicherten Gebäudeschadens vom Anwendungsbereich dieser Norm zu entziehen. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Die Versicherung dient auch dem Schutz des Gebäudes sowie seiner Bewohner und Besucher und dient der Wiederherstellung des Gebäudes nach dem Versicherungsfall. Die Mitversicherung eines infolge des Gebäudeschadens entstandenen Mietausfalls gebietet keine andere Beurteilung. Denn der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung mitfinanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Diesen Anforderungen trägt die streitgegenständliche Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung besteht nämlich darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Der Mieter muss den Schaden nämlich nicht auf eigene Kosten beseitigen sondern ist auch vor einem Regress des Gebäudeversicherers geschützt. Diese Gegenleistung kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall. Da die Kosten demnach umlagefähig sind, war der Mieter zur Zahlung zu verurteilen.