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OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.05.2026 – I – 10 U 72/25 – „Kosten einer Extended Coverage Versicherung„

Mit Urteil vom 07.05.2026 beschäftigte sich das Oberlandesgericht Düsseldorf – I-10 U 72/25 – mit der Frage, ob Kosten einer Extended Coverage Versicherung umlagefähig sind.

Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung:

„Der Mieter trägt die Betriebskosten. Zu tragende Betriebskosten sind die Kosten gemäß Betriebskostenverordnung und nachfolgend genannte Kosten, insbesondere:

…

• die Kosten der Sach-, Haftpflicht-, Glas-, Terror- und Mietverlustversicherung, insbesondere auch aufgrund höherer Gefahreneinstufung des Mietgegenstandes ….“

Das Oberlandesgericht Düsseldorf führt zunächst aus, dass diese Klausel wirksam sei und diskutiert dann die Frage, ob die Kosten der Extended Coverage Versicherung als solche umlegbar sind. Hinsichtlich dieser Versicherungen mit extended Coverage, welche Schutz bei inneren Unruhen, böswilligen Beschädigungen, Streik, Aussperrung, Diebstahl, Rohrverstopfungen und Sprinklerleckage bieten, aber auch eher seltene Schadensursachen wie Flugkörperanprall, Überschallknall, Erdbeben, Erdsenkung oder Erdrutsch und Vulkanausbruch beinhalten, ist im Hinblick auf die Mitversicherung auch eher fernliegender Risiken umstritten, ob diese umlagefähig sind. Von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot wird ausgegangen in dem Standardwerk von Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Aufl., Kapitel H. Rn. 69. Die gegenteilige Auffassung vertritt Neuhaus in NZM 2011, 65, 69, der die Kosten also für umlagefähig hält.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit solchen Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (BGH, NZM 2010, 864). Es dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung der Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH, NJW 2008, 440).

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat sich in einem Urteil vom 23.05.2023 (BeckRS 2023, 15010 Rn. 54, beck-online) der Meinung angeschlossen, die eine Umlagefähigkeit bejaht. Begründet wurde dies damit, dass ein Vermieter, der eine Allgefahren-Versicherung abschließe, nicht unwirtschaftlich handle, nur weil darin auch eher theoretische Schadensursachen mitversichert seien. Zur Begründung wird weiter ausgeführt, dass ebenso wenig, wie ein Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer in Hamburg wissen könne, ob in seinem eigentlich ruhigen Stadtteil ein Terroranschlag verübt werde, er auch nicht wissen könne, ob nicht doch Erdstöße oder Erdbeben auftreten könnten.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf schließt sich der Rechtsmeinung des Oberlandesgerichts Brandenburg an und hält die Kosten einer Extended Coverage Versicherung zumindest im konkret entschiedenen Fall, der ein Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft an der Kö in Düsseldorf betraf, für umlagefähig. Der Umstand, dass in einer solchen Versicherung auch eher fernliegende Risiken mitversichert seien, mache das Handeln des Vermieters nicht per se unwirtschaftlich. Denn ansonsten würde ein Vermieter gezwungen, nur den Standard einer „normalen“ Gebäudeversicherung abzuschließen. Im konkret entschiedenen Fall sei auch die exponierte Lage des Mietobjekts an der Kö in Düsseldorf mit in die Bewertung einzubeziehen, die einen Eintritt auch eher außergewöhnlicher Schadensereignisse für möglich erscheinen lässt.