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Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20 – “Kosten der Fällung morscher Bäume grundsätzlich umlagefähig“


Kosten der Gartenpflege zählen gemäß § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Diese Vorschrift umfasst die Kosten der Pflege von zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Grünflächen, welche nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind, so der Bundesgerichtshof. Ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt, ist dagegen unerheblich. Die Fällung und Beseitigung eines morschen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Bereits der Wortlaut von § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung stützt diese Rechtsansicht, nachdem dort auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen erwähnt ist. Auch das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen fällt bereits unter den Oberbegriff der Gartenpflege. Hierzu zählen sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge des Pflegebedarfs dienen. Das erfordert auch die Entfernung von Bäumen, wenn sie krank und abgestorben sind oder morsch und damit nicht mehr standsicher sind. Auch setzt die Erneuerung von Pflanzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes liegt auch keine Instandsetzung vor, die gemäß § 1 Absatz 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten zählt. Instandsetzung und Instandhaltung betreffen Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt grundsätzlich bereits nicht aus sich heraus die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels. Auch die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten durch Beseitigung eines derartigen morschen Baumes stellt kein Abgrenzungskriterium zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten dar, so der Bundesgerichtshof. Denn auch Kosten für Maßnahmen, die der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht dienen, können als Betriebskosten umlagefähig sein, was der Bundesgerichtshof bereits am 14.02.2007 (VIII ZR 123/06) entschieden hat.

Eine weitere Voraussetzung der Annahme von Betriebskosten ist gemäß § 1 Absatz 1 S. 1 Betriebskostenverordnung, dass diese „laufend“ anfallen. Auch diese Voraussetzung sieht der Bundesgerichtshof als gegeben an. Es reicht aus, dass solche Kosten in einem mehrjährigen Turnus anfallen. Auch größere Zeitintervalle sind noch „laufend“, da die Besonderheiten der Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zu berücksichtigen sind. Der Erneuerungsbedarf von Pflanzen ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße vorhersehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da Pflanzen und Gehölze Lebewesen und daher mit anderen baulichen und technischen Gegebenheiten nicht vergleichbar sind. Ihre Lebensdauer lässt sich nicht von vornherein vorhersagen. Der Umlage steht auch nicht entgegen, dass der Höhe nach schwankende, nicht unerhebliche Kosten anfallen können. Der Mieter ist durch den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz geschützt.