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BGH, Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18 – “Keine hohen Anforderungen an formelle Rechtmäßigkeit von Nebenkostenabrechnungen


Nur wenige formelle Voraussetzungen muss eine Nebenkostenabrechnung erfüllen. Diese sind erforderlich, damit das Gericht im zweiten Schritt die (materielle) Richtigkeit der Abrechnung überprüfen kann. Sind nicht einmal die formellen Voraussetzungen erfüllt, bricht das Gericht die Prüfung ab und beschäftigt sich mit der (materiellen) Richtigkeit der Abrechnung nicht mehr. Der Vermieter kann in diesem Fall die Forderung aus der Nebenkostenabrechnung nicht durchsetzen.

Zu den formellen Mindestanforderungen zählen: eine Zusammensetzung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug geleisteter Vorauszahlungen.

Der BGH entschied jetzt, dass es keiner weiteren Erläuterung des Verteilungsschlüssels bedarf, wenn der Verteilungsmaßstab mit „Fläche“ angegeben ist. Er ist aus sich heraus verständlich. Das gilt auch dann, wenn für einzelne Nebenkostenpositionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt und sog. „Abrechnungskreise“ gebildet werden. Wie sich die einzelnen Flächen zusammensetzen, ist nicht auf der Ebene der formellen Rechtmäßigkeit einer Abrechnung zu prüfen, da es sich um eine Frage der materiellen Richtigkeit handelt.

Auch ist unerheblich, wenn einzelne Positionen doppelt genannt sind und unterschiedliche Gesamtschlüssel zugrunde gelegt werden. Denn dies betrifft die materielle Richtigkeit einer Abrechnung, zumal einzelne Kosten wie solche der Hausreinigung tatsächlich unterschiedliche Abrechnungskreise betreffen können.

Schließlich ist eine Nebenkostenabrechnung nicht deswegen formell unwirksam, weil die Verbrauchsabweichungen gegenüber den Vorjahren nicht erläutert worden sind. Denn das ist ebenfalls eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.

Der BGH hat demzufolge des Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, damit das Gericht nach Bejahung der formellen Rechtmäßigkeit der Abrechnung sich mit der materiellen Richtigkeit befassen kann.