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BGH, Urteil vom 14.11.2025 – BGH, V ZR 190/24 – „Kein Zurückbehaltungsrecht an Hausgeldern trotz offener Abrechnung“

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB generell nicht zusteht – und zwar auch dann nicht, wenn der Eigentümer seine Einrede auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Gegenansprüche stützt (im entschiedenen Fall: ein titulierte Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).

Der BGH leitet den Ausschluss aus dem in § 273 Abs. 1 BGB angelegten Vorbehalt ab, dass sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt. Er stellt darauf ab, dass sich „ein anderes“ hier aus der Natur der Schuld und dem Zweck der Leistung ergebe: Die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse sind das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE und müssen im jeweiligen Wirtschaftsjahr tatsächlich verfügbar sein, um die laufende Bewirtschaftung sicherzustellen; würde man ein Zurückbehaltungsrecht wegen ausstehender Abrechnungen zulassen, könnte dies die Liquiditätsbasis der Gemeinschaft auf unbestimmte Zeit gefährden.

Bemerkenswert ist zudem, dass der BGH eine einzelfallbezogene Interessenabwägung ausdrücklich für entbehrlich hält. Schon aus Praktikabilitätsgründen und wegen der prognostischen Natur des Wirtschaftsplans könne nicht jeweils geprüft werden, ob gerade in diesem Einzelfall die ordnungsmäßige Verwaltung tatsächlich beeinträchtigt werde. Das mehrheitlich ausgeübte Ermessen bei der Liquiditätsplanung dürfe nicht durch die Einrede unterlaufen werden, so der BGH.

Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung besteht zwar, er kann jedoch nicht als Druckmittel eingesetzt werden, um Vorschusszahlungen zu blockieren. Vielmehr bleibt nur die separate Durchsetzung dieses Anspruchs – bei bestehendem Titel auch durch Zwangsvollstreckung.

Der BGH grenzt das Zurückbehaltungsrecht dabei deutlich von der Aufrechnung ab. Während das Zurückbehaltungsrecht lediglich ein Sicherungs- bzw. Druckmittel ist und die Vorschussforderung nicht erfüllt, kann eine Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Geldforderungen ausnahmsweise in Betracht kommen, weil sie nach § 389 BGB zur Tilgung führt und damit das Finanzierungssystem nicht in gleicher Weise gefährdet.

Auch bei berechtigtem Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung dürfen beschlossene Hausgeldvorschüsse nicht als Druckmittel einbehalten werden. Rechtssicher ist es vielmehr, die Zahlungspflichten zu erfüllen und parallel die Abrechnung (und ggf. Abrechnungsspitzenbeschlüsse) einzufordern bzw. titulierte Ansprüche zu vollstrecken.