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Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 – “Kein Swimmingpool ohne Beschluss“

Bevor ein Eigentümer bauliche Veränderungen vornimmt, muss ein Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen. Die beklagten Eigentümer begannen auf der ihnen zustehenden Sondernutzungsfläche mit dem Bau eines Swimmingpools. Die Klägerseite war mit dem Bau nicht einverstanden und hat Unterlassungsklage erhoben. Sie hatte in allen drei Instanzen Erfolg.

Zunächst stellte der Bundesgerichtshof fest, dass die Gewährung eines Sondernutzungsrechtes nicht zur grundlegenden Umgestaltung der jeweiligen Sondernutzungsfläche wie den Bau eines Swimmingpools berechtigt, da dies über die übliche Nutzung einer solchen Sondernutzungsfläche hinausgeht. Die beklagten Eigentümer haben eingewendet, dass ihnen ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 3 WEG zusteht. § 20 Abs. 3 WEG sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen kann, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Das half den beklagten Eigentümern allerdings nicht. Denn selbst, wenn ein solcher Anspruch bestehen sollte, muss diese Gestattung durch Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Denn jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung bedarf eines legitimierenden Beschlusses, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Dadurch wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Es ist somit Angelegenheit des bauwilligen Wohnungseigentümers, diesen Gestattungsbeschluss herbeizuführen, notfalls im Wege einer Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Absatz 1 S. 2 WEG, falls die Eigentümer in der Versammlung den Gestattungsbeschluss zu Unrecht verweigern.

Dieser Beschluss muss vorliegen, bevor mit der Baumaßnahme begonnen wird. Wenn dagegen verstoßen wird und ein solcher Beschluss nicht vorliegt, gibt es einen durchsetzbaren Unterlassungsanspruch gegen den bauenden Eigentümer. Dass ein solcher Anspruch auf Gestattung besteht, ist auch keine Förmelei, so der BGH. Die Eigentümer, die mit der baulichen Veränderung nicht einverstanden sind, sollen nicht in die Rolle gedrängt werden, auf die Erhebung einer Unterlassungsklage durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hinwirken zu müssen. Vorteil dieses Verfahrens ist zudem, dass mit Bestandskraft eines gestattenden Beschlusses feststeht, dass die bauliche Veränderung zulässig ist.