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Amtsgericht Köln, Urteil vom 09.01.2023– 203 C 144/22 – „Kein automatischer Übergang des Mietverhältnisses bei Erbauseinandersetzung“

Das Amtsgericht Köln hatte sich mit Urteil vom 09.01.2023 (Az. 203 C 144/22) mit der bislang wenig diskutierten Frage zu befassen, ob bei der Übertragung einer vermieteten Wohnung auf einen Miterben im Wege der Erbauseinandersetzung das Mietverhältnis automatisch auf den übernehmenden Miterben übergeht. Bei dem Verkauf von vermietetem Wohnraum ist dies in § 566 Abs. 1 BGB geregelt. Fraglich ist allerdings, ob dies auf eine Übertragung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Anwendung findet.

In dem streitgegenständlichen Fall hatte der klagende Vermieter die Wohnung gemeinsam mit seinen beiden Schwestern nach dem Tod seiner Mutter im Jahr 2004 geerbt, wobei seinem Vater das Nießbrauchsrecht zustand. Der Vater hatte im Jahr 2016 mit dem beklagten Mieter einen Mietvertrag geschlossen. Nach dem Tod des Vaters im Jahr 2017 haben die Schwestern im Jahr 2018 die Wohnung gegen eine Abfindung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung auf den Kläger übertragen. Im Jahr 2022 kündigte der Kläger wegen Eigenbedarfs, wobei er der Auffassung ist, dass er aufgrund der Übertragung der Wohnung im Rahmen der Erbauseinandersetzung alleiniger Vermieter geworden ist und damit auch den Mietvertrag alleine kündigen konnte.

Das Amtsgericht Köln hat die Klage auf Räumung unabhängig von der Frage, ob Eigenbedarf vorliegt, aufgrund Unwirksamkeit der Kündigung abgewiesen. Denn der Kläger war nicht berechtigt, das Mietverhältnis allein zu kündigen. Das Mietverhältnis ist mit dem Tod der Mutter auf den Kläger und seine Schwestern übergegangen. Damit hätte der Kläger gemeinsam mit den Schwestern den Vertrag kündigen müssen. Nach Auffassung des Amtsgerichts Köln ist der Kläger durch die Erbauseinandersetzung im Jahr 2018 nicht alleiniger Vermieter geworden. Da kein Fall des § 566 Abs. 1 BGB vorliegt, hat das Gericht die Frage diskutiert, ob eine analoge Anwendung in Betracht kommt. Dies hat das Gericht aber mangels vergleichbarer Interessenlage verneint. Denn der Miterbe ist schon aufgrund seiner Erbenstellung an die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gebunden, sodass sich durch die Übertragung im Rahmen der Erbauseinandersetzung für diesen und insbesondere für den Mieter, dessen Schutz die Vorschrift des § 566 BGB dient, nichts ändert, sodass also keine Notwendigkeit für eine Analogie besteht. Dementsprechend war die Kündigung des klagenden Vermieters unwirksam, weil er schon nicht berechtigt war, das Mietverhältnis allein zu kündigen.

Die Frage, ob § 566 BGB auf die Übertragung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Anwendung findet, ist bislang wenig diskutiert und damit derzeit offen, ob die Entscheidung des Amtsgerichts Köln im Ergebnis zutreffend ist. Jedenfalls hätten die Probleme vermieden werden können, wäre z.B. im Rahmen der Erbauseinandersetzung geregelt worden, dass der übernehmende Miterbe berechtigt ist, die Rechte aus dem Mietverhältnis allein auszuüben. Darauf sollte zwingend geachtet werden, wenn Gegenstand der Erbauseinandersetzung eine vermietete Wohnung ist. Wurde dies vergessen, sollte die Kündigung unter Einbeziehung der Miterben erfolgen.