Project Description

BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17 – “Kaution abrechnen und rasch verwerten


Wenn der Vermieter nach Abrechnung der Kaution von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter eine zumindest konkludente Abrechnung über die Barkaution durch Erhebung der Klage gegen den Mieter wegen verschiedener Ansprüche aus dem Mietverhältnis vorgenommen. Eine Verwertung und damit Berücksichtigung der Kaution in der Klage erfolgte durch den Vermieter nicht. Der Mieter verteidigt sich unter anderem mit der Aufrechnung mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch und dringt mit dieser Einwendung auch durch. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass der Vermieter über die Kaution auch konkludent (bzw. durch Erhebung einer Klage) abrechnen kann. Dies geschieht dann, wenn in der Klage kein Vorbehalt erklärt wird, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Dann bringt er nämlich zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die klagweise geltend gemachten Forderungen beschränkt. Durch diese Abrechnung ist der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig geworden.

Wenn jedoch der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis bezüglich der Kaution keinen Gebrauch macht, so erlischt der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht. In diesem Fall kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Dies hat zur Folge, dass der Mieter bestimmt, gegen welche Forderungen er die Aufrechnung erklärt. In diesem Fall hat der Mieter die Wahl, welche der Forderungen erlöschen und nicht der Vermieter. Dies kann unter Umständen zu einem Verlust von Forderungen des Vermieters führen. Dies wäre z.B. dann anzunehmen, wenn der Vermieter über die Kaution abrechnet und dort auch Forderungen wegen Verschlechterung und Veränderung der Mietsache aufnimmt, jedoch nicht auf die Sicherheit zurückgreift und nicht aufrechnet. Nach Ablauf der kurzen 6-monatigen Frist kann der Mieter dann mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen noch nicht verjährte Forderungen (z.B. offene Mieten) aufrechnen. Dem Vermieter ist es dann nicht mehr möglich eine Aufrechnung mit seinen Ansprüchen wegen Verschlechterung und Veränderung der Mietsache zu erklären, da dies der Mieter bereits gegen andere Forderung getan hat. Eine anderweitige Rechtsverfolgung durch Klageerhebung bietet dann keine Aussicht auf Erfolg, da die Forderungen wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjährt sind. Daher sollte der Vermieter nach Abrechnung über die Kaution auch diese verwerten und mit seinen insbesondere verjährungsbedrohten Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Unabhängig davon hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass der Vermieter auch mit seinen strittigen Forderungen aufrechnen kann. Bislang hat der Bundesgerichtshof nämlich offen gelassen, ob das möglich ist. Das wird nunmehr mit dem Hinweis bejaht, dass dies der beidseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter entspricht, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen. Das ist eine praktikable und richtige Entscheidung.