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Kammergericht, KG Berlin, Urteil vom 20.08.2019 – 21 W 17/19 – “Kann der Käufer einer Wohnung vom Bauträger Besitzverschaffung im Wege einstweiliger Verfügung verlangen?


Sowohl für Bauträger wie Erwerber von Wohnungen im Mehrfamilienhaus stellt sich immer wieder die Streitfrage, wann die Rate, die bei Abnahme des Sondereigentums/Besitzübergabe fällig ist, zu zahlen ist. Streit entsteht in aller Regel dadurch, dass der Erwerber noch verschiedene Mängel rügt, der Bauträger die Wohnung aber erst übergeben will, wenn er auch sicher gestellt hat, den dafür fälligen Kaufpreis zu bekommen.

In vielen Fällen haben vor allem unter Druck stehende Käufer die Rate überwiesen, um dann in die Wohnung einziehen zu können, und mussten hinterher gerichtlich klären lassen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang sie eine Überzahlung geleistet haben. Hintergrund war, dass die Rechtsprechung bisher eine Möglichkeit, im Wege einstweiligen Rechtsschutzes (also aufgrund einstweiliger Verfügung) kurzfristig den Besitz an der Kaufsache eingeräumt zu bekommen, verneint hat, sodass die Alternative der Käufer war, die Wohnungsübergabe gerichtlich einzuklagen, was dann auch wieder Monate dauerte. In der neueren Rechtsprechung haben sich nun Tendenzen ergeben, den Verfügungsgrund für den Erlass einer einstweiligen Verfügung für bezugsfertig hergestellte Wohneinheiten anzunehmen, sofern und soweit auch im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig erkennbar ist, dass nach materiellem Recht ein Anspruch des Erwerbers auf Übergabe einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert.

Zu beachten ist, dass der Erwerber die vollständige Vergütung (bzw. die Bezugsfertigstellungsrate) erst bezahlen muss, wenn er die Wohnung abnimmt und übergeben bekommt. Andererseits muss er zu diesem Zeitpunkt die Zahlung auch leisten. Das Verlangen von Bauträgern, bereits vor Abnahme und Übergabe die Wohnung zu bezahlen, verstößt gegen § 3 Abs. 2 MaBV und ist, auch wenn es im Vertrag so geregelt ist, unwirksam/unberechtigt.

Nach bisheriger Rechtsprechung war allerdings im einstweiligen Verfügungsverfahren die Vorwegnahme der Hauptsache verboten. Eine solche Vorwegnahme der Hauptsache könnte die Übergabe der Wohnung an den Erwerber durchaus sein, da diese ja quasi irreversible Fakten schafft. Auch hier hat das Kammergericht in seiner Entscheidung allerdings entschieden, dass zwar die Vollziehung der einstweiligen Verfügung irreversible Fakten schaffe, diese aber der gegebenen Rechtslage entsprechen und demgemäß ein Gebot effektiven Rechtsschutzes seien. Einen Grund für die besondere Eilbedürftigkeit sah das Kammergericht im vorliegenden Fall darin, dass der Erwerber seine Lebensführung auf den vereinbarten Übergabezeitpunkt ausgerichtet hat (Kündigung des vorherigen Mietverhältnisses, Organisation des Umzugs, Ummeldung, Kindergarten/Schule für die Kinder) und zusätzliche Kosten bei einem Scheitern des Umzugs (Hotel, Einlagerung der Möbel) den Erwerber regelmäßig in seiner finanziellen Leistungsfähigkeit an die Grenzen bringen könnte und andererseits der Erwerber dann von der Leistungsfähigkeit des Bauträgers für die Durchsetzbarkeit seiner Ansprüche abhänge. Die Interessen des Bauträgers sind aus Sicht des Kammergerichts deswegen ausreichend geschützt, da er ja über die Eigentümerstellung im Grundbuch geschützt bleibt und somit also den Gegenwert für die vollständige Kaufpreiszahlung solange in seiner Verfügungsmacht behält, bis er tatsächlich den (berechtigten) Kaufpreis erhalten hat.