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Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 241/23 – „Ist Delegation an den Verwalter möglich?“

Nach der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 hat sich vieles geändert. Der Bundesgerichtshof hat am 05.07.2024 zum neuen Recht entschieden, dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz haben, die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Dabei wird eine solche Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausübung im Einzelnen entscheiden soll. Dabei setzt eine Ordnungsgemäßheit des Beschlusses nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird, so der BGH.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde am 09.06.2022 u. a. der Beschluss gefasst, wonach die Verwaltung ermächtigt wird eine Erneuerung von Fensteranlagen nach bestimmten Maßstäben zu beauftragen (Austausch nach Dringlichkeit, nochmalige Einholung von 3 Angeboten und der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 soll bei Euro 35.000 liegen). Der Bundesgerichtshof bestätigt die Ordnungsgemäßheit dieses Beschlusses: Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer gesetzliche Rechte und Pflichten des Verwalters für das Innenverhältnis nach § 27 Abs. 1 BGB einschränken oder erweitern. Sie haben daher die Möglichkeit und Kompetenz diejenigen Maßnahmen selbst zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Daran gemessen hält sich der Beschluss in diesem Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümer. Denn die zu erneuernden Fenstern stehen zwingend gemäß § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum und die Maßnahme dient der Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Auch ist der Beschluss hinreichend bestimmt.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss bewegt sich im Rahmen des den Eigentümern eingeräumten Ermessens. Das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer gibt ihnen einen weiten Ermessensspielraum. Für einen weiten Ermessensspielraum sprechen auch praktische Bedürfnisse, die einen Aufwand für die Durchführung einer Eigentümerversammlung vermeiden und eine effiziente Verwaltung ermöglichen. Die Eigentümer haben im Beschluss die wesentlichen Entscheidungen über die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen und deren Finanzierung selbst getroffen. Deshalb konnten sie die Auftragsvergabe und Durchführung im Einzelnen auf den Verwalter delegieren. Die Entscheidung des BGH erleichtert damit die Verwaltung und entspricht auch der Verwalterpraxis.